在電影《七宗罪》中有這樣一段情節(jié)。
布拉德·皮特飾演的男主角米爾斯和他的妻子翠西住在一個(gè)地鐵上蓋的房子里，每次地鐵駛過(guò)，房間都會(huì)震動(dòng)，他們的日子被這種時(shí)刻都會(huì)被摧毀的不安全感包圍著。
距離這部經(jīng)典影片的播出已有26年，地鐵和地鐵上蓋模式的更新迭代，為了便捷，人們不僅傾向選擇離地鐵更近的“地鐵房”，更出現(xiàn)了TOD這種新型開(kāi)發(fā)模式。
如今，成都TOD項(xiàng)目和TOD規(guī)劃遍地開(kāi)花，成為T(mén)OD模式探索的“積極分子”。
這次雨前顧問(wèn)“尚房（shangfang2019）”分析師帶來(lái)的踩盤(pán)報(bào)告便是成都首批次4個(gè)TOD項(xiàng)目的最后一個(gè)，中環(huán)TOD·十里風(fēng)和。不同的是，它是車(chē)輛段上蓋項(xiàng)目，是否會(huì)帶來(lái)震動(dòng)感和噪音成為大家關(guān)注的首要問(wèn)題。
與同期公開(kāi)亮相其他TOD項(xiàng)目不同，它是成都首個(gè)車(chē)輛段上蓋項(xiàng)目。
什么是車(chē)輛段？
就如同在城市中穿梭的公交車(chē)，在休班后會(huì)停放到公交總站，公交總站里還有一些檢修、維修的車(chē)輛，周邊建有公交系統(tǒng)工作人員的辦公室和住所。
車(chē)輛段就相當(dāng)于地鐵的“公交總站”，既是地鐵的停車(chē)場(chǎng)，又是地鐵的修車(chē)廠(chǎng)，還是軌交工作人員的辦公場(chǎng)所和臨時(shí)住宿。
但與公交總站不同的是，車(chē)輛段既能露天修建，又能修建在地底。
與中環(huán)TOD·十里風(fēng)和相關(guān)聯(lián)的7號(hào)線(xiàn)崔家店車(chē)輛段就是地下車(chē)輛段，所以才會(huì)有項(xiàng)目建在上面，也就是上蓋的意思。
通俗講，其他TOD項(xiàng)目是蓋在地鐵站上，而中環(huán)TOD·十里風(fēng)和是蓋在地鐵停車(chē)場(chǎng)上。
而且，中環(huán)TOD·十里風(fēng)和地下的崔家店車(chē)輛段不是一般的地鐵停車(chē)場(chǎng)，據(jù)悉，是亞洲最大停車(chē)場(chǎng)，最多可以同時(shí)停放72組列車(chē)，地鐵出入頻率可想而知 。
從售樓處墻面的側(cè)剖示意圖可以看出中環(huán)TOD·十里風(fēng)和的特別之處。
因?yàn)槭擒?chē)輛段上蓋，考慮到車(chē)輛停放和噪音振動(dòng)等因素，小區(qū)總體抬高4.5米。洋房區(qū)域地下負(fù)一、負(fù)二樓為7號(hào)線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)，地面一層為洋房停車(chē)場(chǎng)，高層區(qū)域地下則為正常的民用停車(chē)場(chǎng)。
這樣的整體太高在成都房地產(chǎn)項(xiàng)目上是很少見(jiàn)的，一方面能解決地下停車(chē)的問(wèn)題，另一方面也會(huì)讓低層的視野有所提升。
作為車(chē)輛段上蓋項(xiàng)目，中環(huán)TOD·十里風(fēng)和是否會(huì)有噪音污染成為購(gòu)房者關(guān)心的首要問(wèn)題之一。
置業(yè)顧問(wèn)的噪音解釋說(shuō)辭為，7號(hào)線(xiàn)地鐵會(huì)在進(jìn)入槐樹(shù)店公園時(shí)進(jìn)行減速，以3-5碼的速度滑行入庫(kù)，不會(huì)造成噪音干擾。
但抱著打破砂鍋問(wèn)到底的好奇心，房姐追問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)車(chē)輛段是否會(huì)出現(xiàn)鳴笛情況，置業(yè)顧問(wèn)表示，不會(huì)有地鐵鳴笛的情況，只是作為停車(chē)場(chǎng)?？俊?/div>
但房姐就通過(guò)朋友找到了一位成都地鐵司機(jī)，就車(chē)輛段鳴笛問(wèn)題對(duì)他進(jìn)行了相關(guān)咨詢(xún)。
他表示，在地鐵駛出車(chē)輛段時(shí)會(huì)有兩次鳴笛，車(chē)輛升弓時(shí)鳴一次，出庫(kù)時(shí)鳴一次。鳴笛是因?yàn)檐?chē)輛段會(huì)有工作人員行走，鳴笛是信號(hào)也是對(duì)行人的提醒，是處于安全保證的操作，難以取消。
房姐再搜索了車(chē)輛段噪音情況的群眾反映，2號(hào)線(xiàn)洪柳車(chē)輛段附近居民反映，洪柳車(chē)輛段每日從凌晨5：30就開(kāi)始集中出站鳴笛，到凌晨00：30后仍有地鐵鳴笛聲。
且相關(guān)負(fù)責(zé)單位回應(yīng)稱(chēng)，電笛無(wú)法調(diào)小音量，在2019年就已取消出站鳴笛。
以投訴日期來(lái)看，很顯然，出站鳴笛并沒(méi)有取消。
售樓處墻面展示上還舉例的其他車(chē)輛段上蓋項(xiàng)目，北京萬(wàn)科西華府、北京公園悅府等。
房姐對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行了地毯式搜索，從搜索詞條和搜索結(jié)果來(lái)看，均有與地鐵噪音相關(guān)的內(nèi)容，不少住進(jìn)去的居民都表示地鐵噪音嚴(yán)重，干擾日常生活。
作為車(chē)輛段上蓋的中環(huán)TOD·十里風(fēng)和該如何解決地鐵出站鳴笛問(wèn)題才是置業(yè)顧問(wèn)該了解和學(xué)習(xí)的內(nèi)容，比如加設(shè)隔音防震設(shè)備。而不是簡(jiǎn)單粗暴的表示，7號(hào)線(xiàn)車(chē)輛段不會(huì)出站鳴笛。
成都首批4個(gè)TOD項(xiàng)目：陸肖站TOD·麓鳴九天、中環(huán)TOD·十里風(fēng)和、雙鳳橋TOD·鳳舞七里、梓潼宮TOD·梓潼四季。
中環(huán)TOD·十里風(fēng)和是首批TOD項(xiàng)目中唯一一個(gè)在主城區(qū)的，唯一一個(gè)有面積小于100㎡戶(hù)型的，也是唯一一個(gè)清水交付的，現(xiàn)在也只剩下它還未取證開(kāi)售。
中環(huán)TOD·十里風(fēng)和位于成華區(qū)地鐵4/7號(hào)線(xiàn)槐樹(shù)店站中環(huán)TOD，整體定位為“ 成都地鐵一體化青年M族輕奢社區(qū)”，項(xiàng)目占地約112畝，容積率1.97，高層5棟，洋房15棟，共1184套房源，戶(hù)型面積段約90-135㎡。
對(duì)于主城黨來(lái)說(shuō)，小戶(hù)型項(xiàng)目已很少見(jiàn)，小戶(hù)型清水地鐵房更是少之又少。
雖然這個(gè)板塊熱度不高，但因?yàn)榕R近地鐵4號(hào)線(xiàn)和7號(hào)線(xiàn)換乘站的槐樹(shù)店，整體配套都很完善。
除了自帶商業(yè)配套，今年1月，東方希望在項(xiàng)目西北300米位置拿下了75.38畝商業(yè)用地，擬打造商業(yè)綜合體“天禧廣場(chǎng)”，并且坐地鐵一站就能到達(dá)萬(wàn)象城。
生態(tài)環(huán)境方面，項(xiàng)目外就是槐樹(shù)店公園，周邊一公里范圍內(nèi)還沙河公園，塔子山公園，放在東進(jìn)路上也有一定優(yōu)勢(shì)。
據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，預(yù)計(jì)高層清水單價(jià)為2-2.1萬(wàn)，洋房?jī)r(jià)格未知，最低約54萬(wàn)就能上車(chē)TOD項(xiàng)目。
預(yù)計(jì)本次會(huì)推出5棟高層共574套房源，同時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)也表示，洋房項(xiàng)目可能會(huì)一起取證。
中環(huán)TOD·十里風(fēng)和在此前就早就取證傳言，但遲遲未開(kāi)盤(pán)，甚至房姐在問(wèn)政四川網(wǎng)頁(yè)上看到相關(guān)捂盤(pán)留言。
對(duì)此，置業(yè)顧問(wèn)回應(yīng)稱(chēng)，本預(yù)計(jì)去年12月與梓潼宮TOD·梓潼四季一起開(kāi)盤(pán)，但因疫情問(wèn)題延后。作為國(guó)企不存在開(kāi)發(fā)商回款問(wèn)題，所以并不會(huì)急于取證回款，預(yù)計(jì)今年中旬開(kāi)盤(pán)。
中環(huán)TOD·十里風(fēng)和整個(gè)地塊因其車(chē)輛段上蓋的特殊性，屬于“無(wú)償移交”。
也整因?yàn)槠疖?chē)輛段上蓋的特殊性，據(jù)相關(guān)新聞報(bào)導(dǎo)，中環(huán)TOD施工難度大，深基坑，地下室有4層，緊鄰地鐵四號(hào)和七號(hào)線(xiàn)車(chē)輛基地，基坑距離地鐵區(qū)間線(xiàn)路最近的地方只有12米，上蓋建筑也有更高的設(shè)計(jì)建設(shè)要求。
相對(duì)，修建成本會(huì)比其他項(xiàng)目高出一截。
綜合其“無(wú)償移交”的地皮，房姐還是覺(jué)得這2.1萬(wàn)的高層清水單價(jià)有些“不地道”。
沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害。
幾天前剛?cè)∽C的魯能城三期就在中環(huán)TOD·十里風(fēng)和對(duì)面，有用同樣的配套優(yōu)勢(shì)和地理優(yōu)勢(shì)。魯能城推出該組團(tuán)全部483套房源，精裝單價(jià)為19103-24000元/㎡，已是現(xiàn)房。
除開(kāi)3868元/㎡的精裝標(biāo)準(zhǔn)，魯能城三期的清水單價(jià)為15235-20132元/㎡，比在中環(huán)TOD·十里風(fēng)和20000-21000元/㎡的高層定價(jià)有明顯價(jià)格差。
且因?yàn)轸斈艹枪珨偲?，?zèng)送較大，實(shí)得面積更高，實(shí)用性也會(huì)更強(qiáng)。
槐樹(shù)店板塊新房供應(yīng)不多，可售項(xiàng)目?jī)H有中環(huán)TOD·十里風(fēng)和、魯能城和中梁云璽臺(tái)三個(gè)，雖然魯能城這次開(kāi)出的價(jià)格放在二手房市場(chǎng)中并不具有競(jìng)爭(zhēng)力，但是對(duì)比清水價(jià)突破2萬(wàn)的中環(huán)TOD·十里風(fēng)和已是目前槐樹(shù)店板塊不錯(cuò)的選擇。
雖然單價(jià)不夠有競(jìng)爭(zhēng)力，但90㎡的小戶(hù)型還是讓中環(huán)TOD·十里風(fēng)和在這個(gè)板塊的競(jìng)爭(zhēng)中有了自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。戶(hù)型小，總價(jià)少，上車(chē)門(mén)檻也就更低。
在年前公開(kāi)的成都20個(gè)首批TOD項(xiàng)目的城市設(shè)計(jì)方案，房姐并沒(méi)有找到中環(huán)TOD的身影。
相比別的TOD項(xiàng)目身抗北部新城CBD、東部活力城、電商總部創(chuàng)業(yè)中心等任務(wù)，中環(huán)TOD的任務(wù)更加軌交化，譬如已經(jīng)投入使用的成都地鐵運(yùn)營(yíng)公司OCC和崔家店停車(chē)場(chǎng)。
這個(gè)項(xiàng)目利弊鮮明，利是主城區(qū)唯一剛需TOD，弊則是車(chē)輛段帶來(lái)的噪音隱患。如果選擇下手，要做好充分的軌交功課，以免栽坑。（雨前顧問(wèn)“尚房（shangfang2019）”分析師李萱）
