2021年以來(lái)，房企拿地積極性提高，多地土地出讓數(shù)量增長(zhǎng)明顯。分析人士指出，隨著“兩集中”政策落地，房企拿地機(jī)會(huì)增加，有助于控制地價(jià)。同時(shí)，房企間分化將會(huì)加速，資金雄厚的大型房企擁有更多拿地機(jī)會(huì)。
鼓勵(lì)穩(wěn)地價(jià)
2月24日，青島發(fā)文明確嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”制度，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。
自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，自然資源部堅(jiān)決貫徹黨中央國(guó)務(wù)院“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的決策部署，在過(guò)去工作的基礎(chǔ)上，不斷完善工作措施。穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，既要靠合理的供需關(guān)系，也要靠充分的信息披露，讓各類市場(chǎng)主體和消費(fèi)者全面掌握相關(guān)信息。
上述負(fù)責(zé)人稱，2020年以來(lái)，已經(jīng)對(duì)重點(diǎn)城市提出了三條要求：一是穩(wěn)定合理增加住宅用地供應(yīng)，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求。2020年，重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量都超過(guò)了近五年平均完成交易量，大多數(shù)比2019年明顯增加。我們要求各重點(diǎn)城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量。二是充分披露住宅用地供應(yīng)信息，包括存量信息，要求向各類市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分公開(kāi)。截至2020年11月，重點(diǎn)城市均已按要求公布。三是為減少土地公開(kāi)出讓過(guò)程中關(guān)聯(lián)信息不充分帶來(lái)的對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問(wèn)題，防止市場(chǎng)主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。同時(shí)，繼續(xù)鼓勵(lì)各地探索限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持等穩(wěn)地價(jià)措施。
有助于控制地價(jià)
易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，集中供地實(shí)施后，未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)在每個(gè)季度末進(jìn)行批量供應(yīng)土地，每次供應(yīng)土地會(huì)持續(xù)一個(gè)月時(shí)間。招拍掛方式不同，形式也將不同。由于土地供應(yīng)和推盤之間有一個(gè)比較明顯的時(shí)間差關(guān)系，從各地的樓市情況看，一般大約有8至12個(gè)月的滯后期，據(jù)此可以分析未來(lái)的推盤節(jié)奏和供應(yīng)數(shù)據(jù)。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，對(duì)房企而言，首先要關(guān)注拿地節(jié)奏如何變，其次應(yīng)該關(guān)注地價(jià)走勢(shì)。此外，還要關(guān)注營(yíng)銷、推盤情況和拿地方式的變化。從政策初衷來(lái)看，密集供地實(shí)際上能夠在某個(gè)階段一次性增加土地供應(yīng)，減少了地方政府“饑餓營(yíng)銷”的動(dòng)機(jī)，有助于減少“多個(gè)房企圍獵某一地塊”的現(xiàn)象。這實(shí)際上也類似形成了土地市場(chǎng)的一個(gè)“博覽會(huì)”，對(duì)于各家房企來(lái)說(shuō)拿地機(jī)會(huì)增加，有助于控制地價(jià)。
“房企應(yīng)該研究不同城市之間的投資策略，尤其是研究三四線城市的投資機(jī)會(huì)，以減少不確定性。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，“對(duì)于規(guī)模型的房企來(lái)說(shuō)，核心三四線城市會(huì)成為重點(diǎn)，因?yàn)榇祟惓鞘蟹炊玫氐募s束少了。”
房企土儲(chǔ)意愿強(qiáng)
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1-2月，50大城市合計(jì)出讓土地金額約為5146.8億元，同比增長(zhǎng)30%。其中，綠城、建發(fā)、融創(chuàng)、招商蛇口、保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科、濱江8家房地產(chǎn)企業(yè)拿地規(guī)模超過(guò)百億元。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企開(kāi)年積極拿地，主要是為了追求市場(chǎng)規(guī)模，特別是很多近年拿地很少的企業(yè)，也開(kāi)始積極拿地，補(bǔ)充庫(kù)存。從目前來(lái)看，大部分城市已逐漸恢復(fù)到了疫情前的平均水平。
張大偉指出，集中出讓土地制度的實(shí)行，讓龍頭房企很可能因?yàn)楹ε洛e(cuò)過(guò)補(bǔ)倉(cāng)機(jī)會(huì)而產(chǎn)生搶地王的現(xiàn)象。相比集中出讓，抑制土地價(jià)格更能全面限制樓盤銷售價(jià)，比如北京一直實(shí)行的限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房政策。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，未來(lái)隨著“兩集中”政策落地，將會(huì)加速房企間分化，資金雄厚的大型房企擁有更多的拿地機(jī)會(huì)。(董添)
