碧桂園目前已進(jìn)駐全國289個(gè)地級(jí)市，其中三四線城市有245個(gè)。2020年，碧桂園在這些三四線城市的平均市占率約為8%。

“預(yù)計(jì)未來在三四線城市的市場(chǎng)份額將進(jìn)一步提升。”在3月25日舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園總裁莫斌說，“持續(xù)深耕三四線城市”，是碧桂園持之以恒的發(fā)展戰(zhàn)略。

莫斌還稱，在未來三年，公司權(quán)益銷售額將保持每年10%以上的增長(zhǎng)。這一表態(tài)較為罕見。在此前多年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園均未對(duì)外公開過新一年里的銷售目標(biāo)。財(cái)報(bào)顯示，在過去五年里，碧桂園的權(quán)益合同銷售額的復(fù)合增長(zhǎng)率為25%。

對(duì)三四線的樓市前景，業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期存在較大爭(zhēng)議。在2015年至2017年期間，中國掀起棚改貨幣化浪潮，助力三四線樓市去庫存。重倉三四線的碧桂園成為彼時(shí)的“黑馬”，最終登頂房企銷售排行榜。但在棚改貨幣化退潮后，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，三四線樓市已被透支，難以持續(xù)繁榮。包括萬科A（ 000002.SZ ）、保利地產(chǎn)（ 600048.SH ）、融創(chuàng)中國（01918.HK）等在內(nèi)的諸多龍頭企業(yè)，堅(jiān)定布局一二線。即便是布局三四線，也主要是環(huán)一二線的城市。

碧桂園和中國恒大（03333.HK）則是全線布局，并重倉遠(yuǎn)離核心城市的三四線。碧桂園提供的數(shù)據(jù)顯示，在其2020年的權(quán)益銷售額中，僅有2%的銷售額來自“位于三四線但目標(biāo)客戶為一線”的城市，63%的銷售額則來自“位于三四線且目標(biāo)客戶為三四線”的城市。

碧桂園曾在連續(xù)幾年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表態(tài)，持續(xù)看好三四線。比如在2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園董事會(huì)主席楊國強(qiáng)曾經(jīng)闡述“遍布”戰(zhàn)略的邏輯。他說，“隨著農(nóng)民工工資提升，他們產(chǎn)生了居住改善需求，而這些人不會(huì)在高房?jī)r(jià)的大城市買房，也不會(huì)在缺乏醫(yī)療和學(xué)校配套的農(nóng)村住。他們最大可能會(huì)在有學(xué)校和醫(yī)療等基本配套、且房?jī)r(jià)在1萬元以下的城鎮(zhèn)居住”。（詳見財(cái)新網(wǎng)報(bào)道《要“深耕”不要“遍布” 保利地產(chǎn)持續(xù)布局一二線》）

這背后的邏輯是城鎮(zhèn)化。2021年的政府工作報(bào)告稱，“十四五”期間，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。莫斌在新聞發(fā)布會(huì)上稱，“這為碧桂園的主戰(zhàn)場(chǎng)、也就是三四線城市的發(fā)展，提供了空間”。

市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布于全國兩會(huì)期間的研報(bào)分析稱，新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。“未來五年常住人口城鎮(zhèn)化率約有4個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)空間，大約5600萬人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)，期間有望帶動(dòng)不菲的增量購房需求，進(jìn)而給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐。”該研報(bào)稱。

碧桂園的土地儲(chǔ)備，依然在向三四線傾斜。2020年，碧桂園共獲取511幅土地，權(quán)益總代價(jià)約2100億元，其中65%位于三四線城市。截至2020年年底，碧桂園已獲取的權(quán)益可售資源為1.75億元，其中目標(biāo)為三四線城市的權(quán)益可售資源為0.89億元，占比超過50%。

碧桂園提供的數(shù)據(jù)稱，這些可售貨值中，有98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域。據(jù)其調(diào)研，在其進(jìn)駐的245個(gè)三四線城市中，庫存短缺的城市數(shù)量為71個(gè)，占比28%；庫存合理的城市數(shù)量為140個(gè)，占比為56%，而供應(yīng)過量的城市為34個(gè)，占比為16%。

“公司可售資源分布合理。”莫斌在發(fā)布會(huì)上說，在2020年獲取的已開盤項(xiàng)目中，年化自有資金回報(bào)率大于30%的超過九成。

碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱，2021年碧桂園的土地資本開支將和2020年基本持平，為2000億元左右。

土地集中供應(yīng)政策正在逐步推進(jìn)。針對(duì)當(dāng)下22個(gè)城市一年供地不超過三次，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜稱，公司在這些城市的土地儲(chǔ)備僅占全部土地儲(chǔ)備的21%，受政策影響有限。

財(cái)報(bào)顯示，2020年，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約4628億元，同比下降4.7%；公司股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約350.2億元，同比下降11.4%。管理層認(rèn)為，凈利潤(rùn)下降是由于新冠疫情延遲了房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和交付，疊加若干低售價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入交付期所致。

3月25日，碧桂園收?qǐng)?bào)9.00港元/股，跌4.36%。（王婧）