今年的年報(bào)季,“三道紅線”與降負(fù)債成為房企大佬們討論較多的熱詞之一。
自從去年下半年出臺“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)后,各大房企開始了主動降負(fù)債、降杠桿。如今,2020年已經(jīng)收官,房企在降負(fù)債上展現(xiàn)一定成效,從三線全踩的“紅檔”、踩線兩條的“橙檔”降至踩線一條的“黃檔”,更有房企成功降至“綠檔”安全線。隨著業(yè)績發(fā)布會的召開,各大房企對于未來降負(fù)債有哪些策略與目標(biāo)?房企大佬們對于“三道紅線”又有哪些新鮮看法?
各大房企不同程度降檔“三道紅線”
去年下半年,“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)出爐,迅速引爆輿論,對于普遍高負(fù)債、高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)形成一定威懾力。
“三道紅線”即剔除預(yù)收款后的負(fù)債率不超過70%,凈負(fù)債率不超過100%,現(xiàn)金短債比不低于1。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo),“三道紅線”分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值,每降低一檔,上限增加5%。
具體來看,如果“三線”均超出閾值為“紅檔”,有息負(fù)債規(guī)模不得增加;“二線”超出閾值為“橙檔”,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃檔”,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠檔”,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。
“三道紅線”融資新規(guī)發(fā)布后,倒逼各大房企積極主動降負(fù)債、降杠桿。縱觀2020年各大房企財(cái)報(bào),大部分房企在“三道紅線”上均有不同程度的降檔。
TOP10的房企中,融創(chuàng)中國從2019年末的三線全踩,連降兩檔至“黃檔”。截至2020年末,融創(chuàng)中國凈負(fù)債率同比下降76個百分點(diǎn)至96%,非受限現(xiàn)金短債比升至1.08,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至78%。
綠地控股今年3月初曾表示,截至今年2月底,順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1,“一條紅線”提前“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo),整體由“紅檔”降至“橙檔”。
世茂集團(tuán)、招商蛇口從“黃檔”降至“綠檔”。截至2020年末,世茂集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.1%,凈負(fù)債率為50.3%,現(xiàn)金短債比1.16;招商蛇口剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率58.84%,凈負(fù)債率 28.81%,現(xiàn)金短債比1.23。
TOP10之外的大中房企中,佳兆業(yè)、中梁控股、雅居樂、中國奧園由“橙檔”降至“黃檔”,中國金茂由去年年中的“黃檔”降至“綠檔”。
相比2019年末,佳兆業(yè)2020年的凈負(fù)債率由144%降至98%,現(xiàn)金短債比由1.1提升至1.56,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至70.3%;中梁控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率79.9%,凈負(fù)債率65.8%,現(xiàn)金短債比1.1。
截至2020年末,雅居樂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率較2019年同期下降4個百分點(diǎn)至72%,凈負(fù)債率下降24個百分點(diǎn)至73%,非受限現(xiàn)金短債比為1.09,較2019年同期改善提升約0.3至達(dá)標(biāo)。
當(dāng)然,也有降負(fù)債壓力較大的房企,諸如富力地產(chǎn),雖然負(fù)債指標(biāo)調(diào)整,但是仍處于“紅檔”。截至2020年底,富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%,同比下降2.8個百分點(diǎn);凈負(fù)債率同比下降69個百分點(diǎn)至130%;非受限現(xiàn)金短債比為0.4,同比微增0.03。
現(xiàn)金短債比最易改善、資產(chǎn)負(fù)債率最難調(diào)整
具體分析“三道紅線”降檔中,達(dá)標(biāo)最快是的現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率。
克而瑞研報(bào)稱,最易改善的現(xiàn)金短債比,僅涉及貨幣資金和短期有息負(fù)債,一般來說,房企可通過加快資金回籠、適度調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)的方式增加貨幣資金和減少短期有息負(fù)債,快速改善該指標(biāo)。比如,不少房企借助各大營銷節(jié)點(diǎn)加大折扣和營銷力度,促銷售、抓回款,最終成功降檔。
其次是凈負(fù)債率,主要涉及貨幣資金、總有息負(fù)債和所有者權(quán)益,除了加快資金回籠,房企還可通過控制并降低總有息負(fù)債規(guī)模、擴(kuò)大盈利增加權(quán)益等方式改善。
最難調(diào)整的則是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率。截至2020年末,包括融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)、旭輝控股、中梁控股、綠城中國、正榮地產(chǎn)、時代中國、中國奧園、雅居樂等房企的剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率,仍超過70%的紅線。
綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)就曾表示,剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率的優(yōu)化有一定的難度,但是綠城也處于向好的態(tài)勢,因?yàn)槿ツ瓿踹@一指標(biāo)值是73%。
“預(yù)收賬款的提升,考驗(yàn)房企銷售、周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品等多方面的綜合運(yùn)營管控能力,非‘立竿見影’之舉,因此該指標(biāo)的改善相對其他兩個指標(biāo)而言所需時間更長。”克而瑞分析人士稱。
房企定下1-3年降至“綠檔”目標(biāo)
值得一提的是,去年8月份,住建部曾召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會,并指出形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。據(jù)報(bào)道,參會的房企包括碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等12家房企。
后續(xù),有媒體報(bào)道稱,監(jiān)管部門要求12家試點(diǎn)房企在2023年中前完成降負(fù)債目標(biāo)。在各大房企召開的2020年度業(yè)績發(fā)布會上,其相關(guān)負(fù)責(zé)人也給出了降負(fù)債的時間表。
“按照監(jiān)管要求,到2023年完成降負(fù)債目標(biāo),這給企業(yè)留了緩沖的空間,更有利于行業(yè)平穩(wěn)過渡。”佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)官吳建新說,佳兆業(yè)在內(nèi)部非常重視,下了苦功,預(yù)計(jì)到今年末“三道紅線”將全部達(dá)標(biāo)。
綠城中國高層表示,目標(biāo)是2023年進(jìn)入“綠檔”。富力地產(chǎn)高層說,截至2020年末,富力地產(chǎn)庫存現(xiàn)貨有約600億元,未來將會積極變現(xiàn),目標(biāo)是在2021年的未來9個月會降1到2道紅線,到2022年底,“三道紅線”完全達(dá)標(biāo)。
正榮地產(chǎn)董事會主席兼行政總裁黃仙枝在業(yè)績發(fā)布會上透露,爭取明年上半年把三道線全部“轉(zhuǎn)綠”。中梁控股首席財(cái)務(wù)官游思嘉稱,目前公司僅有一條紅線尚未達(dá)標(biāo),未來2-3年會逐步完成“三道紅線”降檔任務(wù),成為“零踩線”房企。
時代中國董事會主席、執(zhí)行總裁岑釗雄聲稱,一到兩年內(nèi)會把剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率這條紅線解決掉。
中國奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌則表示,下一階段將通過促回款、調(diào)節(jié)奏、降成本,未來三年達(dá)到降低負(fù)債(每年不低于5%降幅)、增厚凈資產(chǎn)(年復(fù)合增長率在15%或以上),預(yù)計(jì)在2022年之前達(dá)成“三道紅線”目標(biāo)。
從房企自身來說,積極降檔“三道紅線”不僅有利于降低自身的償債風(fēng)險(xiǎn),對于后續(xù)的投資拿地等將形成資金緩沖。從行業(yè)來看,“三道紅線”是國家建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的一部分,有利于降低行業(yè)杠桿率、防范系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示,房企和金融企業(yè)的相關(guān)紅線政策,對于高杠桿發(fā)展模式進(jìn)行抑制和規(guī)范,若干年前可能有一些企業(yè)的發(fā)展依賴于高杠桿的模式,但到了目前,這種模式蘊(yùn)涵一定風(fēng)險(xiǎn),為了規(guī)范行業(yè)健康發(fā)展,在這個背景下出臺了相應(yīng)的政策,體現(xiàn)出國家對于房住不炒政策的全面性和系統(tǒng)性,有利于房地產(chǎn)行業(yè)長期、穩(wěn)健發(fā)展。(段文平 )