3月31日早上，北大資源集團(tuán)港股上市子公司——北大資源（控股）有限公司披露2020年全年業(yè)績，盡管深受母公司方正集團(tuán)重組影響，年報顯示公司仍有不少運(yùn)營。
2020年，北大資源共有24個項目已開工建設(shè)，已開工總面積達(dá)389萬平方米。年內(nèi)在售項目為35個，已簽約銷售約人民幣31.5億元，已簽約建筑面積約34萬平方米，實現(xiàn)收入90.85億元，期內(nèi)毛利5.35億元。
當(dāng)然也不出意外，北大資源2020年虧損約18.45億元，母公司擁有人應(yīng)占虧損20.25億元。
由于北大資源受母公司方正集團(tuán)長達(dá)一年的重組影響，資金凍結(jié)無法正常運(yùn)營，項目合作方紛紛退出，虧損在情理之中。不過深入分析年報，仍有三個意外值得拿出來分析。
第一個意外，部分物業(yè)項目價值低估，這并不符合企業(yè)年報的正常邏輯；
第二個意外，仍有地產(chǎn)公司不受重組影響，堅持與北大資源輕資產(chǎn)合作；
第三個意外，虧損基本與2019年持平，未出現(xiàn)大幅下滑；
這三個意外，有如北大資源藏在年報中的三大伏筆，能在一定程度上逼近北大資源的真實質(zhì)地，且關(guān)系到重組完成后的運(yùn)營走向。
物業(yè)項目的意外
之前盈利預(yù)警給出了虧損四大原因：
1、物業(yè)開發(fā)交付面積減少，導(dǎo)致的收入減少；
2、已完成開發(fā)的項目公司無法結(jié)算，造成的資本化利息減少，及財務(wù)費用的增加；
3、部分投資開發(fā)項目的減值撥備；
4、延遲償還銀行及其他借款產(chǎn)生的罰款增加。
受重組影響，北大資源多個項目不得不停工維護(hù)，將百萬方交付面積壓縮至40萬方，以致報表數(shù)據(jù)大幅縮減，同時資金凍結(jié)無法償債，因此第一第四兩個原因都很好理解。
問題出在第二第三兩個原因身上，前者是因配合重組項目停工導(dǎo)致利息無法資本化，該項目是東莞頤和翡翠花園（公園1898），位于東莞黃江寶山社區(qū)。
對于該項目，北大資源2019年報評估價折合僅為18243元/㎡，2020年報評估價折合僅為18710元/㎡，相比當(dāng)?shù)厥袌鲂星閲?yán)重低估。
貝殼找房信息顯示，黃江地塊周邊在售樓盤有金地湖山大境三期、碧桂園翡翠山二期、花樣年江山，在售單價分別為4萬元/㎡、3.2萬元/㎡、3萬元/㎡，且均為高層樓盤。
受大灣區(qū)政策以及深圳產(chǎn)業(yè)溢出的影響，2020年以后東莞樓市一路上揚(yáng)，土地市場“地王”頻出，“連夜搶拍”、“多家房企瘋搶”等關(guān)鍵詞頻繁刷屏。多幅地塊以最高限價成交，萬科中海的樓面價均要高出北大資源。
2016年北大資源以樓面價2.53萬元/㎡拿地，今年3月16日，萬科以2.88萬元/㎡摘得東莞虎門地塊，創(chuàng)造了最新記錄。這還是剔除商辦之后的住宅樓面價，若按綜合樓面價計算，會在3萬元/㎡以上。2017年中海以2.66萬/㎡奪得東莞鳳崗地塊，紀(jì)錄保持了4年。
今年東莞被正式納入“大深圳范圍”，一個4萬億量級的大深圳都市圈正在建立，而處于臨深的黃江，將全面承接松山湖、光明兩大科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)、人口、資金外溢，成為首批輻射的獲益者。
光明經(jīng)濟(jì)圈示意圖
具體來看，北大資源黃江地塊屬稀缺住宅用地，比鄰黃江公園，處于臨深核心地段，近年已無供地，極具稀缺性具備大幅升值空間，因此不排除該項目入市后解套的可能。
北大資源低估價值項目還包括昆山千燈項目、重慶茶園項目，引發(fā)了虧損的第三個原因，即部分項目進(jìn)行了減值撥備。
江蘇昆山千燈板塊離上海僅38公里，北大資源拿地樓面價為6770元/㎡。2019年奧園，2020年海倫堡均在昆山千燈鎮(zhèn)拿地，樓面價分別為7671元/㎡與6768元/㎡。北大資源拿地價格更低，卻被大額計入減值撥備，有違當(dāng)?shù)貥鞘行星椤?/div>
重慶茶園項目同樣被低估。2018年北大資源以樓面價8264元/㎡拿地，2020年5月，廣陽島生態(tài)城投資發(fā)展有限公司在同一個板塊，分別以樓面價10092元/㎡與8672元/㎡拿下，均要高出北大資源的拿地樓面價。
縱觀各地產(chǎn)公司年報，幾乎沒有連續(xù)做減值撥備的先例，北大資源連續(xù)兩年做大幅減值撥備事出有因，不是市場化的選擇。
業(yè)界人士認(rèn)為，北大資源此舉一方面可以借重組之機(jī)將起點拉低，有助于恢復(fù)后拿出亮麗的增長業(yè)績；另一方面，就幾個項目的市場熱度來看，未來還將會有不錯回報，但現(xiàn)階段不好定調(diào)過高。
輕資產(chǎn)運(yùn)營的意外
在重組困境下，仍有不少第三方地產(chǎn)公司跟北大資源建立輕資產(chǎn)合作，涉及代建、規(guī)劃、營銷等全開發(fā)流程，這似乎有點難以想象，畢竟從常理上來說，遇到這種情況企業(yè)一般會避之不及。
但年報顯示，在貴陽、西寧、宜昌、遵義等地均有北大資源的輕資產(chǎn)代建項目。一般來說，房企尋求輕資產(chǎn)代建合作方，一方面是看好其品牌號召力，一方面是工程質(zhì)量有保障。
從這兩方面來說，北大資源還是有些積淀的。在產(chǎn)品系上，北大資源的三大高端產(chǎn)品系：紫境、頤和、未名的市場認(rèn)可度和知名度都不錯。
不過北大資源輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)做的好不好，最終還是要靠業(yè)績說話。以西寧博雅金融廣場項目為例，該項目是北大資源第一個輕資產(chǎn)代建項目，屬于商務(wù)樓的性質(zhì)。
該項目自2013年底獲取土地，四年后仍受制于商辦業(yè)態(tài)所面臨的巨大市場壓力以及其他諸多原因，幾乎一度停擺，2018年6月北大資源正式進(jìn)駐時，問題點和難點一大堆。
此后受貿(mào)易戰(zhàn)、疫情等宏觀因素影響，經(jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致商務(wù)樓租售難做，西寧地處偏遠(yuǎn)商辦市場更是一片蕭條，業(yè)界普遍認(rèn)為北大資源拿到了一個燙手山芋。
但是最新業(yè)績公布，著實讓不少業(yè)界人士跌破眼鏡。3月25日，北大資源西寧博雅金融廣場與三峽新能源成功簽約，總簽約金額達(dá)4790萬元。此前還吸引了招商銀行青海分行等11家企業(yè)入駐，僅2019年度，項目就實現(xiàn)累計簽約16.2億元，成為西寧四季度的樓盤銷冠，2020年去化率更是達(dá)到96%。
這個去化率即便在一線城市也很難達(dá)到，與三大因素有關(guān)，一是工程建設(shè)，二是業(yè)態(tài)規(guī)劃，三是物業(yè)營銷，對企業(yè)全方位運(yùn)營能力要求很高。北大資源從專業(yè)著手，不斷對產(chǎn)品細(xì)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，因地制宜實施產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入，成功扭轉(zhuǎn)了項目的銷售頹勢。
截止2019年底，北大資源輕資產(chǎn)代建總面積達(dá)270萬方，包括貴陽、遵義、宜昌等地的輕資產(chǎn)項目多點開花，成功樹立當(dāng)?shù)厥袌鰳?biāo)桿。
虧損持平的意外
2020年北大資源虧損約18.45億元，相比2019年16.93億虧損基本持平，未出現(xiàn)大幅下滑的局面。
受制于母公司方正集團(tuán)長達(dá)一年之久的重組，北大資源能取得這樣的結(jié)果實屬不易。
重組給北大資源帶來的影響，或者說，北大資源在重組陰影下受到的創(chuàng)傷，并沒有我們預(yù)計的大。
這可能不僅源于北大資源在重組前有較好的基礎(chǔ)，還源自企業(yè)內(nèi)部有條不紊的維穩(wěn)自救措施。
重組期間，北大資源各地項目總體來看較為平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大規(guī)模維權(quán)事件，這與泰禾還未進(jìn)入重組就鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)形成鮮明對比。
據(jù)悉，北大資源保證施工單位利益，嚴(yán)控施工質(zhì)量，付出巨大耐心與業(yè)主溝通，消除他們爛尾房的恐慌，起到了效果。
雖然受限重組，2020年北大資源位于佛山、開封等地的多個項目還是做到了如期交付，打破了北大資源即將破產(chǎn)項目爛尾的傳言，給業(yè)主帶來信心。
事實上從2016年之后的兩年半時間，北大資源的業(yè)績增長都較為迅猛。2017年公司收益同比上升23%至約162.5億元，業(yè)績扭虧為盈，實現(xiàn)凈利潤約5.1億元。
2018年公司收益同比上升53.3%至約人民幣249億元，凈利潤較去年大幅上漲57.6%至約人民幣7.9億元。
2019上半年收益約為人民幣85.87億元，同比增長24.6%；凈利潤約為人民幣4.27億元，較2018年同期的3.54億元增長20.62%。
這樣的增長勢頭直到2019年下半年重組來臨才被打斷。
值得一提的是，即便受重組影響，北大資源還是于去年12月簽約占地6萬余㎡的深圳大通工業(yè)城項目，位于光明科學(xué)城核心區(qū)域，未來將打造成為深圳北部中心的“城市心臟”。
結(jié)語
對于有虧損的企業(yè)來說，虧損背后有不同的原因。
如果是投資性的暫時虧損，這么做是為了公司后期發(fā)展，或者虧損額度在合理范圍內(nèi)，對公司的影響都不會太大。
著名企業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)科爾尼公司認(rèn)為，決定企業(yè)重組成敗主要有兩大因素：能否實現(xiàn)戰(zhàn)略協(xié)同，以及組織結(jié)構(gòu)是否合理。簡單來說，就是團(tuán)隊抗不抗打，靈活度夠不夠。
從這個角度來看，北大資源在重組結(jié)束進(jìn)入正常運(yùn)營后，其發(fā)展值得關(guān)注。當(dāng)然最終結(jié)果還是要看成績說話，我們不妨試目以待。（雨前顧問《無房》分析師 羅提 李君霞)
