2020年7月31日，泰禾集團股份有限公司公告稱，萬科擬接盤控股股東所持部分股份，成為第二大股東，持股比例達19.9%。彼時協(xié)議明確，最后入股與否取決于與泰禾集團債務有關的先決條件能否滿足。先決條件包括：泰禾集團就債務重組方案與債權人達成一致、涉及轉讓的股份權屬明晰且不受限制等。

隨后不久，萬科進場盡調，并全程參與泰禾集團的重組。據(jù)財新記者了解，雙方最早擬于2020年9月底出臺全盤重組方案，但實際進展不如預期，重組事項拖延至現(xiàn)在。期間，少數(shù)優(yōu)質項目債務單獨重組。

祝九勝在業(yè)績會上稱，泰禾集團重組“解鎖的鑰匙”還是在泰禾集團自身、債權人以及相關利益方的手上，“萬科入場是想幫忙，但也不會給自己添亂”。

此前，市場傳言萬科將和泰禾集團合作成立一個新的資管平臺，托管部分泰禾集團的項目。祝九勝在業(yè)績會上回應稱，雙方確實在醞釀一個操盤公司，但不是接盤公司。該公司主要是接受各方委托“干活的”，包括啟動項目，建造和銷售項目等。該公司不承擔項目本身的債務。

他稱，泰禾集團的問題還需要很長的時間解決，但不排除有少數(shù)項目可能先行“解套”。這些能夠先行啟動的主要是一些資源條件比較好，達成了債權債務諒解協(xié)議且相關各方都支持的項目。雙方擬通過新平臺盤活項目，推動項目開工和銷售，解決一部分債務問題。祝九勝稱，新平臺的具體方案還在探討中。

根據(jù)泰禾集團此前公告，2020年11月-12月，廈門國際信托和渤海銀行、民生銀行、長城資管分別就佛山、珠海、深圳的房地產項目公司的債務，與泰禾集團達成展期協(xié)議。這些項目債權關系相對清晰，極有可能率先啟動。

業(yè)績會上，祝九勝還回應了毛利率下降的問題。根據(jù)昨日（3月30日）發(fā)布的年報，萬科2020年房地產開發(fā)業(yè)務的毛利率為22.6%，同比下降4.6個百分點。祝九勝稱，房地產開發(fā)的整體毛利率下降是行業(yè)共識。

萬科董事局主席郁亮在業(yè)績會上稱，隨著“三條紅線”和“房地產貸款集中度管理”等政策出臺，房地產行業(yè)已經由金融紅利時代轉入管理紅利時代，行業(yè)會逐步回歸居住和實業(yè)的屬性。

“未來房子就是個耐用消費品開發(fā)業(yè)務，越來越像制造業(yè)；長租公寓、酒店、辦公、商業(yè)等業(yè)務本質上是內容的經營，越來越像服務業(yè)。”郁亮說，房企不能再像過去那樣靠沉積原材料賺土地升值的錢了，“回歸實業(yè)屬性，意味著行業(yè)的回報水平也將逐漸向社會平均水平靠攏”。

會上，萬科表態(tài)稱，將爭取在2021年符合“三條紅線”政策要求，從“黃檔”轉為“綠檔”。根據(jù)昨日發(fā)布的財報，萬科凈負債率、現(xiàn)金短債比均已“達標”。公司剔除預收賬款后的資產負債率為70.4%，距離達標線（70%）只有微小差距。

“三條紅線”是指：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1倍。根據(jù)“越線”的數(shù)量從多到少，監(jiān)管層將房企分為“紅橙黃綠”四檔，并以此限定其有息負債規(guī)模增速上限。紅檔房企不能新增融資，其他三檔的融資上限分別為5%、10%、15%。2020年8月20日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會，傳達了上述要求。（屈慧）