套現(xiàn)完成后，林勁峰轉(zhuǎn)而將部分資金投入地產(chǎn)行業(yè)，其瞄準(zhǔn)的標(biāo)的正是港股新秀——上坤地產(chǎn)。

3月31日早間，上坤地產(chǎn)（6900.HK）發(fā)布首份業(yè)績(jī)公告，房兄摘錄其中重要數(shù)據(jù)如下：

合約銷(xiāo)售額126.6億，同比增長(zhǎng)9.1%；
營(yíng)業(yè)收入81.9億，同比增長(zhǎng)8.7%；
年度利潤(rùn)8.9億，同比增長(zhǎng)30.8%；
歸母凈利潤(rùn)3.56億，同比大增62.2%。

在疫情和三道紅線(xiàn)的雙重打擊之下，在營(yíng)業(yè)收入增幅平穩(wěn)的背景下，上坤地產(chǎn)依然在盈利端取得了大幅的增長(zhǎng)，這跟部分房企增收不增利的局面形成了鮮明的對(duì)比。

那么上坤地產(chǎn)是如何做到的呢？

年報(bào)顯示，上坤地產(chǎn)在投資布局上較為集中，在長(zhǎng)三角區(qū)域擁有53個(gè)項(xiàng)目和7個(gè)商辦，土儲(chǔ)面積占總量的64%；在珠三角區(qū)域和中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)共布局了13個(gè)項(xiàng)目，土儲(chǔ)占比達(dá)36%。

可以看到，上坤的土儲(chǔ)均位于長(zhǎng)三角、珠三角和中部核心城市，這意味著上坤在走區(qū)域聚焦深耕的路線(xiàn)，對(duì)于一家成長(zhǎng)型的房企來(lái)說(shuō)，這種做法無(wú)疑是比較踏實(shí)、明智的。

上坤作為一家成長(zhǎng)中的房企，需要將有限的資源用在刀刃上，與其盲目擴(kuò)張或是盲目多元化，倒不如將資源投入到自己占優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，不斷鞏固擴(kuò)大市場(chǎng)份額的同時(shí)尋找新的投資機(jī)會(huì)。

在年報(bào)發(fā)布后的業(yè)績(jī)溝通會(huì)上，上坤的管理層公布了按城市能級(jí)劃分的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，其中一線(xiàn)城市、新一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市的土儲(chǔ)合計(jì)占比超過(guò)70%。

從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，上坤的布局不僅聚焦于特定區(qū)域，而且主要聚焦于區(qū)域內(nèi)的高能級(jí)城市，特別是長(zhǎng)三角的高能級(jí)城市，包括蘇州、寧波、嘉興、杭州、溫州等。

這種結(jié)構(gòu)類(lèi)似于“倒金字塔”，在頭部的區(qū)域、頭部的城市投入大量的資源，越是向下，投入的資源就越少。

在棚改逐漸退出，房住不炒三令五申的當(dāng)下，房屋的投資屬性趨弱，居住的屬性則越來(lái)越強(qiáng)。上坤布局的這些城市都有著較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及人口吸引力，在項(xiàng)目去化、回款上都有所保證。

土地成本越來(lái)越高，招拍掛的利潤(rùn)率越來(lái)越低一直是讓房企頭疼的問(wèn)題。

在最極端的時(shí)候，萬(wàn)科的某個(gè)項(xiàng)目甚至到了拿到地的當(dāng)天就要開(kāi)工，否則就會(huì)虧本的地步。 這一方面凸顯出招拍掛拿地的困境，另一方面也意味著房企亟需拓展拿地的方式。

年報(bào)顯示，上坤在2020年共取得24個(gè)新項(xiàng)目，新增建筑面積306萬(wàn)方。這其中，通過(guò)招拍掛獲取的土地僅占40%，其余60%的地塊是通過(guò)收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)合作、政府平臺(tái)合作等方式獲取的。

所謂產(chǎn)業(yè)合作，是指與產(chǎn)業(yè)方共同開(kāi)發(fā)某個(gè)項(xiàng)目，上坤負(fù)責(zé)其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的部分，而合作方負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)部分，雙方發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)共同建設(shè)。比較經(jīng)典的項(xiàng)目包括與蘇州交投的合作，以及與河南商丘城投集團(tuán)的合作等。

多元化的拿地策略帶給上坤較低的取地成本。年報(bào)顯示，上坤2020年的平均土地成本僅為3274元/平米，而平均售價(jià)則為16265元/平米，這為上坤未來(lái)的業(yè)績(jī)釋放奠定了基礎(chǔ)。

較低的土地成本還意味著較低的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，能拿到便宜的地是關(guān)鍵的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，無(wú)論今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)如何風(fēng)云變幻，上坤都可以從容地應(yīng)對(duì)。

從某種程度上說(shuō)，拿到便宜的地就已經(jīng)贏(yíng)在了起跑線(xiàn)上。

三道紅線(xiàn)政策在終結(jié)高周轉(zhuǎn)時(shí)代的同時(shí)，倒逼房企降負(fù)債、去杠桿。那么，上坤在降杠桿這方面做得怎么樣呢？

據(jù)年報(bào)顯示，上坤的凈負(fù)債率從2019年的118.8%下降至2020年的54.3%；
剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率從2019年的83.3%下降至2020年的72.1%；
現(xiàn)金短債比從2019年的0.8倍大幅提升到2020年的2.3倍。

可以看到，在三個(gè)層面上，上坤的財(cái)務(wù)指標(biāo)都有了比較明顯的改善，尤其是凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比，更是得到了大幅的優(yōu)化。

這要部分歸功于債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。在2020年，上坤采取多種方式將短債置換為長(zhǎng)債，其長(zhǎng)期債務(wù)占比從2019年的37%，大幅提升至2020年的73%。

財(cái)務(wù)狀況的改善跟上坤良好的回款水平也有關(guān)。業(yè)績(jī)溝通會(huì)上顯示，上坤2020年回款率高達(dá)91%，良好的回款讓在手現(xiàn)金大幅度增長(zhǎng)53.1%至53.34億，對(duì)于改善現(xiàn)金短債比起到了很大的幫助。

由此可見(jiàn)，上坤的財(cái)務(wù)狀況整體變得更加健康、可控，不僅降低了還款壓力，而且讓企業(yè)在資金利用效率得到了顯著的改善。

從上述分析中不難發(fā)現(xiàn)，上坤雖然成立僅10余年，規(guī)模上還無(wú)法與頭部房企比肩，但整體的發(fā)展思路清晰，在拿地上有著顯著的競(jìng)爭(zhēng)力，財(cái)務(wù)上也得到了較為明顯的改善，呈現(xiàn)出符合時(shí)代發(fā)展的成長(zhǎng)型房企特征。

上坤這種不驕不躁、穩(wěn)扎穩(wěn)打的氣質(zhì)頗有大將之風(fēng)范，不去盲目做規(guī)模、拼銷(xiāo)售額，而是堅(jiān)持高質(zhì)量的適度規(guī)模發(fā)展，做堅(jiān)定的長(zhǎng)期主義者。

這種發(fā)展模式契合當(dāng)下的整體環(huán)境，也符合房地產(chǎn)行業(yè)“高質(zhì)量發(fā)展”的整體要求。從講究規(guī)模到注重效益，這或許解釋了為何上坤在利潤(rùn)上的增幅遠(yuǎn)高于營(yíng)收上的增幅。