三年即完成規(guī)模突進(jìn)，這不免讓外界擔(dān)憂，金科能否像其說的，在五年內(nèi)力爭銷售規(guī)模超4500億元？2020年財報成為關(guān)鍵。

銷售金額2232億元，同比增長20%；

營收877.04億元，同比增長29.41%；

歸母凈利潤70.30億元，增幅23.86%；

經(jīng)營凈現(xiàn)金流145.08億元，同比劇增548%；

年末現(xiàn)金余額435億元，同比增長20.86%；

2021年銷售目標(biāo)不低于2500億元。

雨前顧問分析師認(rèn)為，從核心數(shù)據(jù)來看，金科交了一份滿意的答卷，多項指標(biāo)呈現(xiàn)出20%以上的增長。但從今年的銷售目標(biāo)來看，金科將銷售額增長率定在了12%，保持在一個相對合理的水平。

?這似乎與金科近三年的高速度增長不符，在4月7日舉行的業(yè)績說明會上，金科股份董事長周達(dá)作出回應(yīng)：房地產(chǎn)行業(yè)已從“資源紅利”“杠桿紅利”時代轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;管理紅利”時代，未來金科要走高質(zhì)量發(fā)展之路，即不再“唯規(guī)模論”，而要通過“兩轉(zhuǎn)變”“兩升級”做到效益優(yōu)先、客戶至上和長期主義。

從過去的高速度增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的永續(xù)經(jīng)營，金科蛻變的底氣何在？

2020年，金科凈負(fù)債率約75.07%，同比下降45個百分點；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率約69.85%，同比下降5個百分點；現(xiàn)金短債比1.34倍，考慮監(jiān)管資金首先后依然滿足大于1的覆蓋要求，全部達(dá)到“三道紅線”綠檔要求。

數(shù)據(jù)源自企業(yè)官微

資本結(jié)構(gòu)的改善卓有成效，來自于金科“抓銷售、促回款”的創(chuàng)新舉措，去年金科全面啟動數(shù)字化營銷戰(zhàn)略，充分整合線上線下資源，實現(xiàn)總銷售金額2232億元，銷售回款2011億元，回款率達(dá)90%。

現(xiàn)金流部分的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)大幅改善的狀態(tài)。經(jīng)營性現(xiàn)金流入1846億元，年末賬上現(xiàn)金余額約435億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約145億元，分別同比提升18.47%、20.86%及548%。

業(yè)績提升、現(xiàn)金流充沛，使得金科在銷售規(guī)模增長可觀的同時，公司有息負(fù)債規(guī)模同比下降2.32%，體現(xiàn)出公司資金使用效益的持續(xù)提升。

難得的是，在經(jīng)營壓力劇增的行業(yè)環(huán)境下，金科還打破了部分房企增收不增利、三費增加的魔咒。

2020年金科實現(xiàn)凈利潤 97 .04億元，同比增長 52.65%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤 70.30 億元，同比增長 23.86%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率 23.26%；凈利率達(dá)到 11.06%，較上年同期提升近 2 個百分點。期間費用率僅為8%，較去年下降3.1%，費用管控效果顯著。

資本結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善，現(xiàn)金回款比例的提升，盈利能力持續(xù)走高.....這些看得見的轉(zhuǎn)變背后，是金科在“規(guī)模跨越”與“品質(zhì)利潤”之間施展強大平衡術(shù)的最佳詮釋。

如何做到顧此亦不失彼，正是當(dāng)下檢驗房企實力的一項重要評判標(biāo)準(zhǔn)，金科已然做到了。

從年報數(shù)據(jù)看，重慶、江蘇、浙江、四川、河南、山東6大省域的銷售貢獻(xiàn)超過100億元，其中大本營重慶貢獻(xiàn)最大銷售份額，超過400億元，占比19%。

 數(shù)據(jù)源自企業(yè)官微

此外，金科的區(qū)域深耕效益顯著，華東、重慶、華中、西南（不含重慶）銷售占比分別為41%、19%、13%和12%。

拿地方面，金科今年拿地能級有所回升，仍集中于成渝和長三角，在滇黔、長江中游地區(qū)略有增大布局。

去年金科新增土地投資148宗，土地購置金額達(dá)892億元，計容建筑面積2364萬平方米，其中二三線(含新一線)城市占比近80%。樓面單價3773元/平米，雖同比提升超40%，不過仍處于行業(yè)低位。

金科管理層表示，樓面單價的提升是由于公司深耕高能級城市所致，截至報告期末，公司總可售面積超7100萬平方米，完全可以實現(xiàn)三年左右的覆蓋，手中有糧，心中不慌。

在土地集中供應(yīng)的政策影響方面，金科已有對策，業(yè)績會上金科管理層表示已做好三點準(zhǔn)備：

第一針對22城做好一城一策的研究，第二進(jìn)一步加大收并購，第三繼續(xù)堅持合作拿地，實現(xiàn)共贏。

上述數(shù)據(jù)說明，金科仍堅定執(zhí)行省域深耕戰(zhàn)略，區(qū)域格局更趨優(yōu)化。平安證券認(rèn)為，金科能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)?？缭绞皆鲩L，得益于戰(zhàn)略布局調(diào)整及時精準(zhǔn)，周轉(zhuǎn)提速與激勵完善，公司充分把握住了本輪樓市復(fù)蘇周期。

2021年，金科計劃新開工面積約2900萬平方米，計劃竣工面積2600萬平方米，年末在建面積約7100萬平方米，進(jìn)一步拓展土地儲備資源。

土儲充足質(zhì)優(yōu)、布局更加均衡合理，這將為沖刺五年規(guī)劃4500億元銷售目標(biāo)奠定堅實基礎(chǔ)；同時隨著過往銷售高增項目步入結(jié)轉(zhuǎn)周期，未來業(yè)績增速亦有望超越行業(yè)。

2020年底，金科制定五年規(guī)劃，總體發(fā)展戰(zhàn)略是“四位一體、生態(tài)協(xié)同”。

通俗的講，就是繼續(xù)深耕地產(chǎn)主業(yè)，把智慧服務(wù)做大做強，發(fā)力科技產(chǎn)業(yè)，做實商旅康養(yǎng)。重點要實現(xiàn)幾個數(shù)字：

總銷售規(guī)模4500億元以上，年復(fù)合增長率15%以上；

總銷售規(guī)模中的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)銷售規(guī)模達(dá)500億元以上；

實現(xiàn)代建業(yè)務(wù)規(guī)模300億元，智慧服務(wù)業(yè)務(wù)保持高增；

客戶滿意度保持90%以上，品質(zhì)利潤型產(chǎn)品占比達(dá)30%；

招拍掛與非招拍掛獲地占比達(dá)到50%：50%；

財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，做到零踩線。

從目前來看，年復(fù)合增長率應(yīng)該還是有保證的，財務(wù)結(jié)構(gòu)三道紅線已回歸綠檔達(dá)標(biāo)。軟實力方面，金科定下“質(zhì)量第一”的發(fā)展思路，將在產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，以及生產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營質(zhì)量上下苦功。

剩下的就是“地產(chǎn)+”、代建、智慧服務(wù)等業(yè)務(wù)能否實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展？這些方面金科已有所動作。

據(jù)悉，金科的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)板塊已形成商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)事業(yè)部，同時在每個區(qū)域公司設(shè)有“地產(chǎn)+”投資部。金科的計劃是，五年內(nèi)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)持有規(guī)模預(yù)計達(dá)到200億，產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)持有的規(guī)模預(yù)計達(dá)到100億。

其中，金科在科技產(chǎn)業(yè)的布局已有7年之久，目前整體規(guī)模達(dá)到1100萬平米，包括項目25個。

2019年金科還與四川置信聯(lián)手成立產(chǎn)城平臺金科置信集團，并于計劃在未來三年圍繞文旅、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)、新商業(yè)領(lǐng)域四大板塊，打造全新的業(yè)態(tài)，預(yù)計并表后將實現(xiàn)500億銷售額。

就在今年3月，金科與成都金牛區(qū)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將共同在城市有機更新、城市功能和產(chǎn)業(yè)布局等更廣泛的領(lǐng)域展開合作，這標(biāo)志著金科的“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略又邁出了重要的一步，未來將更有競爭力。

另外，金科旗下的商管公司，已于去年上半年收購包括重慶、昆明、寧波三個愛琴海在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，繼續(xù)增強自身在商業(yè)地產(chǎn)方面的權(quán)重和話語權(quán)。

在代建和城市更新方面，金科2020年先后在固安、成都拿下城市更新項目，企業(yè)未來在這方面的動作可能會繼續(xù)增加。

值得一提的是，金科發(fā)力較早的多元化業(yè)務(wù)板塊智慧服務(wù)板塊，已于2020年11月17日成功在港交所上市，由此金科完成了“A+H”雙平臺上市戰(zhàn)略，這不僅有利于板塊自身發(fā)展，同時也利好企業(yè)的融資。

“后千億時代”的金科，確立了多賽道協(xié)同發(fā)展和科技地產(chǎn)方向發(fā)展的目標(biāo)，而多元業(yè)態(tài)協(xié)同有望將公司帶向持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的道路。

在行業(yè)競爭和企業(yè)經(jīng)營壓力加劇，部分房企增速放緩甚至負(fù)增長的背景下，金科經(jīng)受住了疫情的考驗，經(jīng)受住了整體行業(yè)的壓力，成為逆勢而上的代表。

從金科近幾年的發(fā)展來看，年度目標(biāo)能夠如期實現(xiàn)，一方面得益于其經(jīng)營管理紅利的釋放，另一方面，戰(zhàn)略調(diào)倉、布局城市能級的提升也為金科帶來了更健康的銷售結(jié)構(gòu)。

能夠發(fā)現(xiàn)，這一路金科都走的很有節(jié)奏和把握，該擴張邁進(jìn)的時候不曾猶豫，該放緩步伐求質(zhì)量的時候也未曾冒進(jìn)。

2020財報顯示，金科在追求規(guī)模擴張的同時，公司始終注重高質(zhì)量發(fā)展，不斷“蛻變”中的金科各項業(yè)務(wù)穩(wěn)中向前，未來值得期待。（雨前顧問“無房”分析師 李君霞）