在過去幾年里,物管企業(yè)掀起上市潮,并為此大規(guī)模收并購(gòu)。“跑馬圈地”的后遺癥逐漸顯現(xiàn),在2020年,諸多企業(yè)毛利率下滑,部分企業(yè)將此歸為并購(gòu)來的資產(chǎn)質(zhì)量欠佳。
財(cái)新記者統(tǒng)計(jì)45家上市企業(yè)的2020年財(cái)報(bào)后發(fā)現(xiàn),共有14家物管企業(yè)的毛利率下滑。這14家企業(yè)分別為:雅生活服務(wù)(03319.HK)、世茂服務(wù)(00873.HK)、保利物業(yè)(06049.HK)、中海物業(yè)(02669.HK)、招商積余( 001914.SZ )、藍(lán)光嘉寶服務(wù)(02606.HK)、建業(yè)新生活(09983.HK)、彩生活(01778.HK)、奧園健康(03662.HK)、華發(fā)物業(yè)服務(wù)(00982.HK)、中奧到家(01538.HK)、燁星集團(tuán)(01941.HK)、興業(yè)物聯(lián)(09916.HK)、祈福生活服務(wù)(03686.HK)。
其中,世茂服務(wù)2020年毛利率為31.4%,同比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。該公司在年報(bào)中稱,這是因?yàn)椋?020年新收購(gòu)的公司和新承接的項(xiàng)目仍處于收購(gòu)初期,毛利率水平普遍較母公司世茂集團(tuán)(00813.HK)的內(nèi)生項(xiàng)目低。“前期需要投入更多資源進(jìn)行一體化整合,且需要一定時(shí)間,從而導(dǎo)致年內(nèi)毛利率下降。”年報(bào)稱。
奧園健康亦面臨同樣的情況。該公司2020年毛利率為34.2%,同比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中物業(yè)管理分部的毛利率為31.1%,同比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。該公司年報(bào)稱,毛利率下降,是因?yàn)樵趫?bào)告期內(nèi)公司收購(gòu)了華北區(qū)域的兩家物業(yè)管理公司,其毛利率較公司綜合物業(yè)管理服務(wù)毛利率要低一些。
這是物管企業(yè)“跑馬圈地”的后遺癥。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2020年物管全行業(yè)有效并購(gòu)案例超70宗,并購(gòu)金額近百億元。
2020年10月,彩生活CEO潘軍在接受財(cái)新記者采訪時(shí)曾表示,“這些收購(gòu)來的資產(chǎn)質(zhì)量往往并不高。”他說,要獲得優(yōu)質(zhì)的物業(yè)合約絕非易事,一方面優(yōu)質(zhì)合約的收購(gòu)價(jià)較高,另一方面,擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)合約的公司往往自身也有上市打算。“跑馬圈地”式擴(kuò)張,極易拉低企業(yè)利潤(rùn)率。
彩生活有過教訓(xùn)。潘軍稱,在2014年上市前后,彩生活進(jìn)入三四線城市收購(gòu)物業(yè)公司,或者讓其“加盟”。后來發(fā)現(xiàn),收購(gòu)而來的公司與彩生活的企業(yè)文化難以匹配。一方面,在三四線城市做增值服務(wù)的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一二線城市,企業(yè)陷入虧損;另一方面,即便彩生活提供了全套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),但收購(gòu)而來的企業(yè)的人員素質(zhì)良莠不齊,對(duì)彩生活的品牌有一定損傷。
彩生活的利潤(rùn)率隨之下跌。財(cái)報(bào)顯示,2015年彩生活的銷售凈利率為22.1%,到2016年下滑至16.1%,2017年有所回升,此后繼續(xù)下滑,至2019年下滑至13.9%。2020年,該公司的凈利潤(rùn)回升至15.1%。
香港資本市場(chǎng)分析師、協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴財(cái)新記者,彩生活的前車之鑒值得物管企業(yè)深思。“現(xiàn)在的物管合約并不便宜,如果一個(gè)企業(yè)是以‘跑馬圈地’的心態(tài)拿物業(yè)合約,不久后資產(chǎn)質(zhì)量就會(huì)暴露。”黃立沖說,一旦某只物業(yè)股被認(rèn)為資產(chǎn)質(zhì)量不好,后續(xù)就很難再受到資本市場(chǎng)追捧。(詳見《財(cái)新周刊》報(bào)道《物業(yè)股大幅降溫》)
財(cái)新記者注意到,在上市物管企業(yè)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,諸多高管都在強(qiáng)調(diào)公司注重選擇收購(gòu)標(biāo)的,希冀不會(huì)拉低整體利潤(rùn)水平。
比如恒大物業(yè)(06666.HK)的執(zhí)行董事兼副總經(jīng)理王震在業(yè)績(jī)會(huì)上稱,“公司的并購(gòu)絕對(duì)不是盲目的,對(duì)標(biāo)的的選擇有清晰的標(biāo)準(zhǔn)。”他說,最重要的標(biāo)準(zhǔn)是盡調(diào)審計(jì)后毛利率需在20%的水平,凈利率也不低于10%。在標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)之外,通過科技賦能,這些項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本可降低10%到15%,進(jìn)而能縮短與恒大物業(yè)之間毛利率的差距。
如何更好地實(shí)現(xiàn)與被并購(gòu)企業(yè)的融合,當(dāng)下仍是物管行業(yè)需要直面的問題。進(jìn)入2021年,物管行業(yè)的收并購(gòu)進(jìn)一步加速。如碧桂園服務(wù)49.64億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)、合景悠活(03913.HK)以13億元收購(gòu)雪松智聯(lián)80%的股權(quán)、恒大物業(yè)(06666.HK)以15億元總對(duì)價(jià)收購(gòu)寧波雅太酒店物業(yè)100%股權(quán)、龍湖集團(tuán)12.73億元收購(gòu)億達(dá)物業(yè),這4起收并購(gòu)總資金已達(dá)90.37億元,相當(dāng)于2019年全行業(yè)并購(gòu)總額的90%以上。
“物管企業(yè)上市潮涌,融資總額超千億,大量現(xiàn)金將用于收并購(gòu),可以預(yù)見今年仍會(huì)有多起大型并購(gòu)出現(xiàn)。”克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨說。(王婧)