即便是龍頭房企碧桂園（02007.HK）和中國(guó)恒大（03333.HK），銷(xiāo)售收入也難以再持續(xù)高增長(zhǎng)。

3月25日，碧桂園總裁莫斌在發(fā)布會(huì)上稱(chēng)，在未來(lái)三年，公司權(quán)益銷(xiāo)售額將保持每年10%以上的增長(zhǎng)。財(cái)報(bào)顯示，在過(guò)去五年里，碧桂園的權(quán)益合同銷(xiāo)售額的復(fù)合增長(zhǎng)率為25%。而中國(guó)恒大則將2021年的合約銷(xiāo)售目標(biāo)定為7500億元。以其2020年合約銷(xiāo)售額7233億元計(jì)算，其2021年的目標(biāo)增長(zhǎng)率僅為3.7%。

多家在2020年銷(xiāo)售額排名前20名的房企，2021年銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率均不超過(guò)20%。比如融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）的目標(biāo)增長(zhǎng)率為11.3%，華潤(rùn)置地（01109.HK）為10.5%，世茂集團(tuán)（00813.HK）為9.9%，旭輝控股（00884.HK）為14.7%，龍湖集團(tuán)（00960.HK）為14.6%，新城控股（ 601155.SH ）僅為3.6%。

房企目標(biāo)銷(xiāo)售增長(zhǎng)率出現(xiàn)全行業(yè)降速，一方面是因?yàn)闃I(yè)內(nèi)公認(rèn)行業(yè)規(guī)模已經(jīng)“見(jiàn)頂”，未來(lái)或還將有小幅回落。中國(guó)恒大副主席兼行政總裁夏海鈞在業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模大約在15萬(wàn)億元上下。此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為17.36萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.7%。（詳見(jiàn)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道《樓市觀察|疫情沖擊疊加樓市調(diào)控 2020年商品房銷(xiāo)售緣何再創(chuàng)新高？ 》）

另一方面，“三條紅線(xiàn)”政策限制了房企高增長(zhǎng)。所謂“三條紅線(xiàn)”，是指房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。這一規(guī)定是監(jiān)管層于2020年8月20日劃定的。監(jiān)管層還根據(jù)“越線(xiàn)”的數(shù)量，將房企分為“紅橙黃綠”四檔，并以此決定其新增融資規(guī)模。

其中綠色檔房企沒(méi)有指標(biāo)“越線(xiàn)”，有息負(fù)債年增速上限為15%；一個(gè)指標(biāo)越線(xiàn)和兩個(gè)指標(biāo)越線(xiàn)的企業(yè)，分別歸為黃色檔和橙色檔，有息負(fù)債年增速上限為10%和5%；三個(gè)指標(biāo)均越線(xiàn)的房企歸為紅色檔，不能新增有息債務(wù)。

控制住房企的負(fù)債增速，意味著整個(gè)行業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)邏輯將發(fā)生變化。此前，中國(guó)房企的發(fā)展主要由“三駕馬車(chē)”驅(qū)動(dòng)——高周轉(zhuǎn)、高毛利、高杠桿。土地和資金是房企的兩大“命脈”。開(kāi)發(fā)商利用負(fù)債獲得大筆資金，拿地后盡快開(kāi)工銷(xiāo)售，獲得回款，繼續(xù)投入新項(xiàng)目。房企銷(xiāo)售規(guī)模由此越來(lái)越大，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“規(guī)模為王”。

房企的這一擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)早已成熟，但當(dāng)下環(huán)境發(fā)生了重大變化。除了“三道紅線(xiàn)”，在2020年底，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，分五檔設(shè)置了各類(lèi)型銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比“兩個(gè)上限”。2021年3月起，22個(gè)重點(diǎn)城市率先實(shí)施“兩集中”的供地新政，集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，一年內(nèi)發(fā)布住宅用地公告不得超過(guò)三次。

“三道紅線(xiàn)”管住了房企，“兩個(gè)上限”管住了銀行，“兩集中”管住了地方政府，樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制次序落地。這也意味著，監(jiān)管層直接從資金和土地的供給端著手，通過(guò)控制銀行和地方政府，控制房企的兩大“命脈”。

在“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的樓市調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率逐年走低。據(jù)中達(dá)證券發(fā)布于4月3日的研報(bào)，3月公布業(yè)績(jī)的41家房企的2020年平均毛利率為25.2%，同比再度下滑4.1個(gè)百分點(diǎn)。

依賴(lài)高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張難以為繼。以萬(wàn)科（ 000002.SZ ）為代表，多家房企提出向管理要紅利。萬(wàn)科董事局主席郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)“已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)非常明確的管理紅利時(shí)代”。

“房子就是個(gè)耐用消費(fèi)品，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)越來(lái)越像制造業(yè)。”郁亮說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)不能再依靠囤積生產(chǎn)資料升值來(lái)賺錢(qián)，也不能依靠加杠桿來(lái)賺金融紅利的錢(qián)。

不過(guò)，即便“三條紅線(xiàn)”壓頂，作為行業(yè)龍頭，萬(wàn)科和碧桂園都對(duì)外強(qiáng)調(diào)，不過(guò)分追求降低負(fù)債率。

郁亮稱(chēng)，公司保持合理凈負(fù)債率即可。“今年土地集中供應(yīng)的問(wèn)題，對(duì)于資金要求很大彈性，如果資金方面沒(méi)有彈性，面對(duì)集中供應(yīng)土地將面臨很大壓力。”郁亮說(shuō)。

碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君在業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，監(jiān)管要求其在2023年6月30日前降到綠檔。“很多企業(yè)已經(jīng)大幅縮減資本性開(kāi)支，我們還是維持一個(gè)正常的規(guī)模。”伍碧君說(shuō)，在2020年第四季度，碧桂園拿地較前三季度出現(xiàn)了一個(gè)大幅增長(zhǎng)，拉高了公司凈負(fù)債率。

“我們覺(jué)得適當(dāng)?shù)脑鲩L(zhǎng)對(duì)公司發(fā)展是有利的。”伍碧君稱(chēng)，碧桂園是按照上報(bào)的降負(fù)債計(jì)劃逐步推進(jìn)。“我們按照指標(biāo)倒推來(lái)安排，所以我們絕對(duì)會(huì)準(zhǔn)點(diǎn)變綠。”她說(shuō)。（王婧）