“年報前瞻系列”報道禹洲集團盈利預(yù)警后，我們深挖禹洲集團過去幾年的多項數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，冰凍三尺非一日之寒，禹洲集團如今被高價地套牢，恐難以脫困。
3月30日，禹洲集團發(fā)布2020年年度業(yè)績報告，除合約銷售額增長至1049.7億元外，其核心財務(wù)數(shù)據(jù)異常糟糕：
營收僅104.1億元，同比降55.2%；
毛利4.79億元，同比降92.12%；
歸母凈利1.17億元，同比降97%；
現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約344.7億元，同比降2.9%。
除此之外，房叔還發(fā)現(xiàn)了一個不可思議的數(shù)據(jù)，即2020年禹洲集團的平均樓面價達11852元/平方米，超過了其11711元/平方米的銷售均價。面粉整體上比面包貴，禹洲集團將如何活下去？
其實禹洲集團今日的雷早在四年前就埋下了。為實現(xiàn)2020年沖千億的目標，禹洲集團變身“地王收割機”，于2017年前后拿下了一批高價地。
拿貴地對房企來說是最要命的，金茂、融信等房企都曾自食苦果。種種跡象顯示，禹洲集團當年所拿高價地，正在拖累其資金鏈，更為嚴重的是，禹洲集團未來并沒有足夠的土地可供開發(fā)。
病入膏肓的禹洲集團，會不會成為繼華夏幸福、泰禾之后下一個暴雷的房企？
地王的代價
年報顯示，禹洲集團2020年毛利約為4.799億元，毛利率從2020年上半年的23.4%降至只有個位數(shù)的4%，下降近20個百分點。
禹洲集團在業(yè)績報告中披露稱，報告期內(nèi)毛利率的巨大波動，主要受合肥、蘇州、上海等城市限價政策影響。
據(jù)不完全統(tǒng)計，禹洲集團2017年前后拿下了多宗高價地，其中鎮(zhèn)江句容地塊土地溢價率429.57%；合肥瑤海E1603地塊土地溢價率達383.33%。
從數(shù)據(jù)上來看，禹洲集團高溢價拿下的合肥三宗地塊，正成為企業(yè)的燙手山芋，幾乎沒有利潤空間可言。
尤其值得一提的是，廈門集美項目拿地樓面價為3.28萬元/平方米，而項目均價僅2.7萬元/平方米，樓面價比項目均價高出5825元/平方米，是一個標準的“面粉”價格高于“面包”價格的項目。
此外，這些項目除上海禹洲府已售罄、禹洲雍和府和禹洲海墅的住宅產(chǎn)品處于待售狀態(tài)外，其余都處于在售狀態(tài)，這部分收入將繼續(xù)影響禹洲集團本年度的結(jié)算。
不僅如此，公開數(shù)據(jù)顯示，禹洲集團2020年的平均拿地成本進一步攀升至11852元/平方米，比其銷售均價11711元/平方米還高。
也就是，銷售的項目越多，虧的錢就越多，這讓企業(yè)怎么活？
需要特別注意的是，禹洲集團還面臨一個重要的問題，即沒有足夠的土儲以備開發(fā)。截至2020年底，禹洲集團未售出的權(quán)益土地儲備僅滿足2.2年的開發(fā)。
這也意味著，禹洲集團需要不斷補充土地，以維持合同銷售增長，而這將制約其將土地成本保持在低位及維持當前杠桿率水平的能力，因為其在競爭更為激烈的二線城市拿地較多。
資金鏈何以為繼？
雖然禹洲集團只踩了剔除預(yù)收款之后的資產(chǎn)負債率這一條紅線，但值得注意的是，禹洲集團近兩年其資本化利息支出已遠遠超過其利潤，2020年的資本化利息甚至占到了收入的一半。
2019年禹洲集團的總借貸規(guī)模達近3年高峰，為556.69億元，資本化利息支出41.57億元，超過當年36.06億元的凈利潤。2020年，公司資本化利息支出50.5億元，而同期營收僅104.1億元。
問題隨之而來：一半的收入還了利息，禹洲集團還有錢拿地嗎？高地價擠壓項目利潤，禹洲集團銷售回款情況堪憂，資金鏈何以為繼？沒有錢擴充彈藥，禹洲集團還能活下去嗎？
禹洲集團管理層相對樂觀，預(yù)計2021年完工房屋的交付量以及由此產(chǎn)生的收入確認將大幅增加。
但德銀4月8日發(fā)表報告表示，由于銷售確認時間的問題，去年全年收入甚至比上半年還低，但這并不意味著今年入帳會上升，而開發(fā)收入的調(diào)整對今明兩年盈利預(yù)測亦會產(chǎn)生影響。
就在德銀發(fā)布報告的前一天，惠譽下調(diào)了禹洲集團的評級，并認為，禹洲集團在短期內(nèi)穩(wěn)定或提高收入確認的能力存在不確定性。
惠譽指出，禹洲集團相對于合同總銷售額的收入確認較低，是因該公司高度依賴通過未合并的合資企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)的銷售。過去兩年，對未合并實體的依賴似乎有所增加，導致其業(yè)務(wù)的真實規(guī)模不太明朗。
從以上兩組數(shù)據(jù)能看出，禹洲集團近兩年的權(quán)益銷售金額占比僅為60%左右，較2018年急劇減少。與此同時，禹洲集團的營收也呈現(xiàn)逐年下滑之勢，2020年直接腰斬，跌至104.1億元。
惠譽認為，禹洲集團的財務(wù)報表中沒有充分反映這些合資企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)的項目業(yè)績，這限制了禹洲集團的財務(wù)透明度。
財務(wù)數(shù)據(jù)無法粉飾，已經(jīng)很能說明問題，加上還存在不透明的財務(wù)情況，禹洲集團面臨的問題可能比想象中嚴重。
結(jié)語
禹洲集團的布局雖已高能級城市為主，但頻頻拿貴地侵蝕了項目利潤。
經(jīng)過對禹洲集團項目開發(fā)和土儲的分析，能看到公司舊的毒瘤尚未清理完畢，造成的不良反應(yīng)仍需今年或更長時間的消化，而其新增土儲可預(yù)見的盈利性也并不樂觀。
子彈打不了多久，拿地端壓力凸顯，禹洲集團未來還能走多遠？我們將持續(xù)關(guān)注。（李雨晨）
