作為上海新盤實(shí)行積分制后首個被約談?wù)牡捻?xiàng)目，上海融信海納印象一時間成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
作為網(wǎng)紅項(xiàng)目，上海融信南翔項(xiàng)目在4月4日突發(fā)認(rèn)籌，認(rèn)籌期間，由于項(xiàng)目現(xiàn)場未接待非預(yù)約客戶而被投訴。在認(rèn)購日期的最后一天，即4月8日，上海融信南翔項(xiàng)目發(fā)布整改公告，延長4個小時接待符合材料的認(rèn)購客戶，這場被投訴的風(fēng)波才算平息。
融信集團(tuán)方面人士向新京報記者表示，“在認(rèn)籌期間并非拒絕客戶和主動篩選客戶，而是接待事先有預(yù)約的客戶，未預(yù)約的客戶需要先登記。后續(xù)項(xiàng)目方面也會按照程序公開認(rèn)購名單。”
而在積分制搖號出臺后的近兩個月內(nèi)，上海觸發(fā)積分制的新盤也相對較少。截至4月12日，上海集中入市的33個項(xiàng)目中，已有28個認(rèn)購結(jié)束。從認(rèn)籌情況來看，大概率觸發(fā)積分制的項(xiàng)目約有9個。
業(yè)內(nèi)人士表示，有開發(fā)商盡量想辦法減少認(rèn)購人數(shù)、不觸發(fā)積分制，以便讓全款客戶能買到房，從而縮短回籠資金的時間。對此，應(yīng)該加強(qiáng)認(rèn)籌的監(jiān)管，促進(jìn)信息的公開透明。
上海網(wǎng)紅盤被約談
融信海納印象項(xiàng)目自拿地之日起，就是上海嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)備受關(guān)注的項(xiàng)目。2020年8月17日，融信集團(tuán)以總價約48.71億元擊敗保利、新城控股路勁聯(lián)合體等多家房企拿下該地塊，其成交樓面價38763元/平方米，也一舉刷新了南翔鎮(zhèn)乃至嘉定區(qū)的樓面價紀(jì)錄。
目前，該項(xiàng)目被打造為融信高端產(chǎn)品系“海納系”入市，首次入市取證均價為5.9萬元/平方米，推出360套91-103平方米左右的精裝修三居室，總價在437萬-695萬元之間，個人認(rèn)購認(rèn)籌金為113萬元，企業(yè)認(rèn)購認(rèn)籌金為197萬元。開盤時間為4月30日。
據(jù)了解，該項(xiàng)目處于嘉定南翔板塊較為核心的位置，距離地鐵站僅600米，且周邊有商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療等配套資源，受到不少購房者尤其是剛需購房者的關(guān)注。
但是，4月4日，融信海納印象突發(fā)認(rèn)籌，有部分購房者前往售樓處時被保安攔阻，被告知“如果聯(lián)系不上銷售就需要等9號再來”，而海納印象認(rèn)籌截止時間為4月8日14:00。這意味著，未經(jīng)預(yù)約的客戶是無法進(jìn)行認(rèn)籌的。
這一情況令購房者不滿并且引發(fā)投訴。在投訴后，融信海納印象發(fā)布公告稱：“接群眾舉報，嘉定區(qū)房管局緊急約談我司，要求對違反《認(rèn)購規(guī)則》的情況立即進(jìn)行整改。”公告顯示，凡符合上海市購房資格的認(rèn)購人，均可在4月8日（即認(rèn)購最后一天）的10時至14時到項(xiàng)目售樓處先行登記，相關(guān)認(rèn)購材料可于4月11日17時前補(bǔ)齊，公證搖號及選房時間不變。
也就是在這最后的4小時中，融信海納印象的認(rèn)購人數(shù)再次增加。據(jù)媒體報道，目前，
該項(xiàng)目認(rèn)購超過550組，對應(yīng)360套房源來看，如果按照此前已搖號樓盤認(rèn)購比1：1.3來界定，或?qū)⒂|發(fā)積分制搖號。
對于是否存在挑選客戶認(rèn)籌，融信方面相關(guān)人士告訴記者，“其實(shí)不存在挑選優(yōu)質(zhì)客戶的情況，而是在項(xiàng)目認(rèn)籌的時間段中，此前預(yù)約的客戶進(jìn)入售樓處認(rèn)籌，而未預(yù)約的客戶需要先登記。”
對于該項(xiàng)目最終認(rèn)籌情況和后續(xù)是否觸發(fā)積分制搖號，上述人士表示，“目前，項(xiàng)目尚未能公開具體認(rèn)籌人數(shù)，不過，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)后，將適時對外公布認(rèn)籌結(jié)果。”
“有開發(fā)商預(yù)先控制客戶數(shù)量，繞過積分制搖號”
今年1月21日，上海出臺《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提出要完善新建商品住房公證搖號選房制度、優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求，隨后在2月6日，上海新盤積分制搖號制度正式落地。
根據(jù)現(xiàn)行的新盤積分制搖號規(guī)則，在認(rèn)購之時，樓盤上市認(rèn)購組數(shù)超過可售房源套數(shù)一定比例時，將采取計(jì)分排序的方法，選取進(jìn)入公證搖號選房的購房人。計(jì)分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄、家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進(jìn)行計(jì)算。按計(jì)分高低排序選取進(jìn)入公證搖號選房的人員名單后，其余認(rèn)購人不再進(jìn)入公證搖號選房環(huán)節(jié)。
從積分辦法可以看出，上海新盤積分制搖號規(guī)則優(yōu)先傾向于無房的剛需家庭，同時也對“先賣后買”的置換改善型客戶留有機(jī)會。
在業(yè)內(nèi)人士看來，新盤積分制搖號規(guī)則出臺的初衷是保障更多無房剛需購房者的利益，并且使得在購房時更加注重公開、公正。然而，由于積分制搖號制度的觸發(fā)需要一定的認(rèn)購比例，確有開發(fā)商通過預(yù)先控制客戶數(shù)量從而繞過積分制搖號制度，例如目前市場上存在著“半夜突擊認(rèn)籌”“保安阻攔客戶”“銷售主動勸退客戶”“暗示多付首付”等等做法，通過人為地篩選客戶從而控制認(rèn)籌人數(shù)，保障所謂的“優(yōu)質(zhì)客戶”進(jìn)場。
對此，盧文曦分析：“一些所謂的預(yù)約客戶大都是能夠全款或者高首付買房的購房者?，F(xiàn)在貸款購房的資金到賬一般需要3-4個月，而全款購房則能大大縮短回籠資金的時間，尤其在‘三道紅線’的壓力下，開發(fā)商處于資金的壓力，會盡量想辦法減少認(rèn)購人數(shù)、不觸發(fā)積分制，以便讓全款客戶能買到房。”
業(yè)內(nèi)：應(yīng)加強(qiáng)新盤認(rèn)籌期間的監(jiān)管
從積分制規(guī)則出臺后，近兩個月內(nèi)，上海觸發(fā)積分制的新盤相對較少。截至4月12日，上海集中入市的33個項(xiàng)目中，已有28個認(rèn)購結(jié)束。根據(jù)認(rèn)籌情況來看，大概率觸發(fā)積分制的項(xiàng)目約有9個，包括新城千禧公園二期、招商虹橋公館、泗水和鳴、寶業(yè)活力天地、浦開仁恒金橋世紀(jì)、萬達(dá)鉆石灣、金地西郊風(fēng)華、大華公園薈和融信海納印象。
對于近期觸發(fā)積分制樓盤偏少的現(xiàn)象，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析稱：“最為主要的原因是上海一次性推出33個新盤，但這些新盤大多不是市區(qū)內(nèi)的網(wǎng)紅盤，本身觸發(fā)積分制的可能性相對較小，購房者的緊迫感也不強(qiáng)，所以大比例未觸發(fā)積分制落地也并非不合理。其次，我們也必須看到，部分熱盤沒有觸發(fā)積分制也和開發(fā)商通過刻意設(shè)置高門檻有直接關(guān)系，原因在‘三條紅線’和‘兩條紅杠’的壓力之下，房企更愿意選擇付款條件好的客戶，例如一次性付款或少量貸款的客戶，付款周期短的客戶，更有利于自身的資金回籠。”
而此次融信海納印象整改事件也給其他開發(fā)商敲響了警鐘。盧文曦表示，“應(yīng)該加強(qiáng)新盤認(rèn)籌期間的監(jiān)管，及時公開認(rèn)籌信息，公開、公平地保障購房者的權(quán)益。”
“解決這一問題的核心則是需要對開盤認(rèn)籌規(guī)則進(jìn)行升級，保障符合購房條件的用戶都有機(jī)會參與認(rèn)籌，這一點(diǎn)對首套剛需類群體的獲得公平性買房顯得尤為重要。”張波建議，“從納入監(jiān)管來看，就是要對認(rèn)籌本身的流程以及客戶情況進(jìn)行跟蹤，對于可參與認(rèn)籌人員的條件進(jìn)行明確，對于認(rèn)籌金、認(rèn)籌需公示的事項(xiàng)進(jìn)行明確。”（徐倩）
