作為上海梅園片區(qū)的資深中介,最近一個(gè)月,中原地產(chǎn)新乳山分行店店董金曉云罕見地沒有開單。
“學(xué)區(qū)房新政對(duì)梅園片區(qū)這樣的‘老破小’算得上是‘精準(zhǔn)打擊’,新政出來后整整一個(gè)月,我手里的原先有意向的客戶沒有一個(gè)打電話來買的,相反,手頭一直接到來自于房東的電話,詢問報(bào)價(jià)的行情,有急售的房東已經(jīng)下調(diào)了幾十萬。”金曉云說道。
距離上海3月16日發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》出臺(tái)已經(jīng)滿月,高中招生新政給此前過火的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)澆了一盆涼水。據(jù)了解,此次改革最明顯的特點(diǎn),是將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式進(jìn)行配置。而在“名額分配”到校的情況下,新政出臺(tái)后,上海“牛小牛中”學(xué)區(qū)的“老破小”率先降價(jià),而整個(gè)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)也發(fā)生了新的變化。
“一次性降價(jià)80萬仍未賣出”
“有急售的房東已經(jīng)調(diào)價(jià)了,比如梅園一套總價(jià)700萬的‘老破小’,房東一次性調(diào)價(jià)80萬,現(xiàn)在售價(jià)為620萬,但是仍然沒有賣出去。”金曉云稱。與此同時(shí),上海鏈家APP顯示,在上海中考新政出臺(tái)前,有小學(xué)初中“雙學(xué)區(qū)”之稱的上海知名學(xué)區(qū)片區(qū)中的梅園四街坊,于1月4日成交一套60平方米的兩室一廳,成交單價(jià)約為14萬元,而對(duì)比去年12月12萬元的成交單價(jià),漲幅已經(jīng)高達(dá)16%。值得注意的是,在3月16日新政出臺(tái)后,梅園四街坊尚未有成交記錄;而周邊的梅園三街坊小區(qū)的均價(jià)在4月8日-4月15日這一周內(nèi)已經(jīng)下跌4%。
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示,“其實(shí),現(xiàn)在這個(gè)學(xué)區(qū)政策出來了,學(xué)生家長是有一個(gè)預(yù)期上的松動(dòng)和變化的,比較典型的就是梅園,這個(gè)地方的掛牌價(jià)格一下子下滑了很多,這也顯示出業(yè)主心態(tài)上的一些微妙變化,進(jìn)而也就說明政策對(duì)于壓制市場(chǎng)虛火有一定作用。”
上海學(xué)區(qū)房的“虛火”在去年燒得很“旺”,鏈家數(shù)據(jù)顯示,2020年上海二手房的成交量上漲了31%,學(xué)區(qū)房上漲了37%,雙學(xué)區(qū)房更是上漲了44%。尤其是新上海人聚集的浦東區(qū)域,部分學(xué)區(qū)房漲價(jià)幅度較大,其中不乏學(xué)區(qū)房炒作者和投資客的身影。例如,朱家灘小區(qū)原先熱門的約30平方米小面積學(xué)區(qū)房,總價(jià)從2020年10月份約390萬元漲到今年年初500萬元左右,成交均價(jià)也飆升到每平方米16萬元。
區(qū)域市場(chǎng)反響不一,“牛小菜中”反而受捧
“現(xiàn)在基本上沒有人來投資了,買房的客戶都是真正有需求的,而且原先追求第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)‘老破小’的客戶,現(xiàn)在反而會(huì)傾向于買第二梯隊(duì)學(xué)區(qū)的次新房或者新房,不追牛校也不上菜小,求得二三梯隊(duì)的學(xué)校,這也是一個(gè)心態(tài)上明顯的變化。”金曉云表示。
事實(shí)上,梅園學(xué)區(qū)房降價(jià)幅度較大頗為典型,而放眼上海全市來看,上海楊浦區(qū)、靜安區(qū)等學(xué)區(qū)房在新政出臺(tái)后的降價(jià)幅度并非如梅園那么高。
一位長期經(jīng)營浦東學(xué)區(qū)房的中介告訴記者,“學(xué)區(qū)房的韌性還是足夠的,短時(shí)間內(nèi)尚未有大面積調(diào)價(jià)的表現(xiàn),主要是市場(chǎng)預(yù)期變了,議價(jià)空間變大了。”
而在采訪中,記者了解到,部分對(duì)口第二梯隊(duì)學(xué)區(qū)的房源也并未有大幅度降價(jià),而新的組合“牛小菜中”反而還迎來了漲價(jià)。例如,田林十四村的業(yè)主向記者表示,“現(xiàn)在受捧的不是‘牛小牛中’,而是‘牛小菜中’。在‘寧當(dāng)雞頭,不當(dāng)鳳尾’的心態(tài)下,由于‘菜中’(初中)也能分配到‘牛中’(高中)的同等名額,‘牛小菜中’反而還漲價(jià)了。”
附加“兒童上產(chǎn)證”,學(xué)區(qū)房市場(chǎng)再起波瀾
除了中考政策發(fā)生變化外,部門熱門學(xué)校的招生入學(xué)政策也有新增條件。
以引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議的名校華師大二附中前灘學(xué)校(簡稱“前灘華二”)為例,該校被戲稱為華師大二附中在上海最小的“兒子”,建校歷史雖短,但辦學(xué)具有科創(chuàng)特色,因此受到熱捧,不少人因?yàn)槟苌锨盀┤A二而買了前灘區(qū)域的樓盤。
今年,前灘華二的招生公告中表示,除了需要滿足“五年一孩”的政策,即一個(gè)門牌號(hào)的居住戶5年內(nèi)只能安排一次對(duì)口入學(xué)的條件外,該校小學(xué)部在2021年的招生政策中還增加了“兒童上產(chǎn)證”的要求。根據(jù)其招生告示,由于登記入學(xué)的適齡兒童超過招生計(jì)劃,將采取分檔入學(xué),超額部門由招辦統(tǒng)籌安排。而第一檔次中寫明“戶主為學(xué)生本人或其父母,且學(xué)生本人為房屋產(chǎn)權(quán)人(單獨(dú)所有),或?qū)W生及其父母(雙方或一方)為房屋產(chǎn)權(quán)人(共同共有)”。
不僅是前灘華二,上海部分熱門學(xué)校中建平實(shí)驗(yàn)中學(xué)地杰國際城校區(qū)、進(jìn)才中學(xué)北校也采取了類似的分檔入學(xué)措施,而“兒童上產(chǎn)證”也同樣為優(yōu)先條件。
“兒童上產(chǎn)證”這一做法再次將不少適齡兒童家庭阻擋在門外。而對(duì)于前灘的部分老業(yè)主來說,無論是商業(yè)貸款還是公積金貸款,要在產(chǎn)權(quán)證上加子女名字就需要銀行出具的同意書,還需要額外繳納不菲的稅費(fèi),這一門檻又“屏蔽”了一部分的老業(yè)主。
在業(yè)內(nèi)看來,“兒童上產(chǎn)證”從側(cè)面反映學(xué)區(qū)房市場(chǎng)還是熱度不下的。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,“對(duì)于前灘類似的學(xué)區(qū)房,如果購房方面的條件太苛刻,那么也是需要繼續(xù)調(diào)整的。類似‘兒童上產(chǎn)證’一說,略有畸形,或者說,某種程度上還是說明有各種炒房的現(xiàn)象,后續(xù)也需要積極管控。”
“而未來,隨著新政持續(xù)發(fā)揮影響,加上‘牛校’的入學(xué)門檻苛刻,許多家長的心態(tài)也會(huì)發(fā)生變化,理性擇校、理性置業(yè)的情緒會(huì)增加,炒房的現(xiàn)象也會(huì)減少。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。(徐倩)