4月19日，保利地產(chǎn)發(fā)布2020年年報。該公司在2020年實現(xiàn)合約銷售5028億元，同比增長8.9%。在房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的2020年房企銷售排行榜上，保利地產(chǎn)依然位列第五位。

不過，保利地產(chǎn)與第四名融創(chuàng)中國（1918.HK）的距離正在縮小。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，目前保利地產(chǎn)與融創(chuàng)中國的差距已經(jīng)縮小為722億元。在2019年，兩者的差距為854億元。

目前房企銷售排行榜的前五名格局或?qū)⒗^續(xù)維持較長時間。業(yè)內(nèi)公認(rèn)的銷售第一梯隊為“碧恒萬”。克而瑞發(fā)布的2020年全口徑銷售金額排行榜顯示，碧桂園（02007.HK）、中國恒大（03333.HK）和萬科（ 000002.SZ ）三家房企的全口徑銷售額均已突破7000億元大關(guān)。第四名融創(chuàng)中國的全口徑銷售額為5750億元，與前三名已經(jīng)拉開距離。

保利地產(chǎn)于2017年提出“重回前三”的口號，如今出現(xiàn)了好時機(jī)。2020年8月，央行聯(lián)合住建部提出“三條紅線”新政。所謂“三條紅線”，是指房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。這一規(guī)定是監(jiān)管層于2020年8月20日劃定的。監(jiān)管層還根據(jù)房企“越線”的數(shù)量，將其分為“紅橙黃綠”四檔，并以此決定其新增融資規(guī)模。

其中綠色檔房企沒有指標(biāo)“越線”，有息負(fù)債年增速上限為15%；一個指標(biāo)越線和兩個指標(biāo)越線的企業(yè)，分別歸為黃色檔和橙色檔，有息負(fù)債年增速上限為10%和5%；三個指標(biāo)均越線的房企歸為紅色檔，不能新增有息債務(wù)。

在排名前五的房企中，僅有保利地產(chǎn)位于“綠檔”。這意味著與其他四家相比，保利地產(chǎn)可以保持相對較高的有息負(fù)債增速。

在這一優(yōu)勢下，保利地產(chǎn)開始逆勢擴(kuò)張。年報顯示，在2020年，保利地產(chǎn)拓展了146個項目，新增建容面積3186萬平方米，拓展成本為2353億元。后兩個數(shù)據(jù)分別同比增長19%和51%。

年報稱，在2020年，保利地產(chǎn)避開了拿地火熱的第二季度，轉(zhuǎn)而在“三條紅線”發(fā)布之后，集中發(fā)力獲取資源。年報顯示，2020年下半年保利地產(chǎn)的拓展金額占全年總投入的65%。

在2020年12月16日，保利地產(chǎn)臨時董事會將該年度的投資計劃從3150億元調(diào)整至3350億元。此后半月里，保利地產(chǎn)以77.5億元競得佛山市一塊商住地，地塊總價、單價均為當(dāng)?shù)貧v史上“第二高”。

樓市調(diào)控的長效機(jī)制正次序落地。2020年底，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，分五檔設(shè)置了各類型銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比“兩個上限”。2021年3月起，22個重點(diǎn)城市率先實施“兩集中”供地新政，集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，一年內(nèi)發(fā)布住宅用地公告不超過三次。

業(yè)內(nèi)多認(rèn)為，融資成本低、風(fēng)格穩(wěn)健的國企將具有優(yōu)勢。

2021年4月，保利地產(chǎn)旗下的保利投顧研究院發(fā)布《2020-2021年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》（下稱《白皮書》）。《白皮書》認(rèn)為，新政有可能拉大城市和土地冷熱分化，既給房企帶來倉位管理的問題，也大幅提高了對投資精準(zhǔn)性的要求。

“有限資源下，哪些城市要重倉，要換倉，要清倉，取決于房企對城市價值的判斷，取決于城市研判是否深入。如果說，過去投資拿地的決策點(diǎn)是微觀項目的經(jīng)濟(jì)測算，那未來房企對宏觀格局的把握、中觀城市的研判，即對結(jié)構(gòu)和節(jié)奏的把握將更為關(guān)鍵。”《白皮書》稱。

與碧桂園重倉三四線城市不同，保利地產(chǎn)持續(xù)深耕核心城市群。年報顯示，在2020年，保利地產(chǎn)在38個核心城市的拓展金額，占其全部拓展金額的83%。這其中尤以珠三角和長三角為重。

截至2020年年末，保利地產(chǎn)擁有土儲1.71億平方米,其中38個核心城市占比達(dá)到65%。年報稱，這些土地儲備可滿足該公司未來兩至三年的開發(fā)需求。

4月20日，保利地產(chǎn)收報14.12元/股，跌3.09%。(王婧 趙夢婷)