高調(diào)拿地、重金挖來明星職業(yè)經(jīng)理人，一系列動(dòng)作讓市場(chǎng)猜測(cè)這個(gè)聚焦粵港澳大灣區(qū)的中小房企將加速上市步伐。4月21日晚間，方直發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡稱“方直集團(tuán)”）終于在港交所遞交招股書，正式啟動(dòng)IPO進(jìn)程。
雖然去年包括祥生控股、金輝控股、大唐地產(chǎn)、港龍中國地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、上坤地產(chǎn)在內(nèi)的一批中小房企成功登陸港交所，但是仍有一批中小房企折戟。今年，已經(jīng)有天泰國際控股、新星宇控股以及方直集團(tuán)遞交了招股書，但是它們的上市之路前景如何，仍是未知數(shù)。
匯生國際資本總裁黃立沖表示，去年，由于新冠肺炎疫情暴發(fā)，使得不少房企的上市進(jìn)程受到影響。今年，這方面會(huì)好一些，但是從資金面來看，呈現(xiàn)偏緊的狀態(tài)，后期的股份發(fā)行與銷售不會(huì)太容易。
聚焦廣東省，土地儲(chǔ)備總建筑面積僅430萬平方米
據(jù)招股書顯示，方直集團(tuán)的歷史可追溯至2004年，由董事長陳專創(chuàng)立。而在創(chuàng)立方直集團(tuán)之前，陳專的職業(yè)生涯始于室內(nèi)設(shè)計(jì)及景觀工程行業(yè)。
2006年，方直集團(tuán)開始在廣東省惠州市開發(fā)首個(gè)住宅物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目山水華府。隨后，方直集團(tuán)又在惠州的新市中心金山湖區(qū)收購多幅地塊，并開發(fā)了以方直·瓏湖灣及方直·星耀國際為代表的多個(gè)項(xiàng)目。2015年前后，以惠州為始，方直集團(tuán)在江門、中山、東莞、深圳及粵港澳大灣區(qū)其他城市逐步推進(jìn)物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)。
除了物業(yè)開發(fā)及銷售外，方直集團(tuán)也從事商業(yè)物業(yè)投資，如購物中心、寫字樓及酒店，還提供室內(nèi)裝飾服務(wù)。但是在收入貢獻(xiàn)上，物業(yè)開發(fā)與銷售占據(jù)大頭，在2018年、2019年、2020年的總收入中占比分別為99%、99%、98.9%。
在物業(yè)開發(fā)體量和業(yè)務(wù)布局上，方直集團(tuán)帶有明顯的小房企、區(qū)域性特征。資料顯示，方直集團(tuán)的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目主要在大灣區(qū)，截至2021年1月31日，該企業(yè)擁有由43個(gè)項(xiàng)目組成的規(guī)模化項(xiàng)目組合，共覆蓋廣東省11個(gè)城市。在土地儲(chǔ)備總量上，截至2021年1月31日，總建筑面積約為430萬平方米。
引入明星職業(yè)經(jīng)理人、加速擴(kuò)張，為上市鋪路
最近兩三年，中小房企赴港上市成為熱潮。對(duì)于方直集團(tuán)來說，IPO亦早在計(jì)劃中，從2019年的IPO相關(guān)職位招聘到2020年以來的積極拿地拓展規(guī)模，都在為IPO鋪路。
公開信息顯示，2019年8月和9月，方直集團(tuán)曾在招聘網(wǎng)站中掛出多個(gè)要求有IPO經(jīng)驗(yàn)的職位，包括高級(jí)財(cái)務(wù)經(jīng)理和法務(wù)經(jīng)理。
在土地拓展上，數(shù)據(jù)顯示，在2018年，方直集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備面積僅38.7萬平方米，但2019年、2020年都出現(xiàn)明顯增長，分別為107.1萬平方米、152.47萬平方米。2021年1月份，方直集團(tuán)新增土儲(chǔ)40.2萬平方米。
特別是今年3月份禹洲地產(chǎn)原執(zhí)行總裁許珂的加盟，亦為其上市按下加速鍵。公開資料顯示，許珂是房地產(chǎn)行業(yè)的明星職業(yè)經(jīng)理人，曾先后在萬科、陽光城、泰禾、禹洲等知名房企工作，擁有豐富的上市公司管理經(jīng)驗(yàn)。
信托融資占比39%，高成本稀釋盈利水平
在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，根據(jù)招股書，2018年、2019年及2020年，方直集團(tuán)的收入分別約為30.45億元、33.59億元及31.52億元，毛利分別約為8.25億元、14.09億元及11.97億元，利潤分別約為2860萬元、2.39億元及2.88億元。在2020年，方直集團(tuán)的收入和毛利均出現(xiàn)不同程度的下降。
雖然方直集團(tuán)去年的毛利水平也下降了，但是在整個(gè)行業(yè)中處于較高水平，2019年、2020年，方直集團(tuán)的毛利率分別為41.9%及38%。不過，在凈利率方面，分別為7.1%、9.1%，在行業(yè)中處于中低水平。
方直集團(tuán)部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一覽
分析來看，方直集團(tuán)在“三費(fèi)”方面，成本并不低，尤其是融資成本，這拉低了其凈利率水平。數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年，方直集團(tuán)“三費(fèi)”在營業(yè)收入中的占比分別為15.8%、16.7%，其中融資成本占比分別為7.6%、5%。
對(duì)于未上市房企來說，由于融資通道有限，其資金來源除了靠自身房屋銷售造血外，還普遍依賴銀行借款，特別是成本較高的融資信托等。以方直集團(tuán)今年的兩項(xiàng)信托融資為例，本金總額約為5.73億元，年利率在10%至15%。
方直集團(tuán)在招股書中表示，銀行借款以及信托融資安排及其他融資工具已產(chǎn)生并預(yù)期將繼續(xù)產(chǎn)生大量利息開支。數(shù)據(jù)顯示，在方直集團(tuán)的外部融資中，銀行貸款是主要來源，其次是信托融資。截至2021年2月28日，方直集團(tuán)未償還的信托融資及其他融資安排總額約為43.65億元，占借款總額的（包括銀行及其他借款）約39%。此外，在信托融資中，2022年之前到期的部分占比超過一半。
規(guī)模擴(kuò)張、融資通道有限，這使得方直集團(tuán)的負(fù)債水平較高。截至2018年末、2019年末及2020年末，方直集團(tuán)的凈負(fù)債率分別為668.3%、738.6%、231.4%。
各地樓市調(diào)控加碼，有息負(fù)債“三道紅線”、房貸“兩道紅線”以及土地集中供應(yīng)等制度疊加，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來高壓，尤其是中小房企，對(duì)未上市的方直集團(tuán)來說，高負(fù)債下，利用上市拓展打通融資通道，是破局和突圍之路。
關(guān)于募集資金用途，方直集團(tuán)表示，將為近期收購的三幅地塊的地價(jià)提供資金；將用于償還一部分已用于項(xiàng)目開發(fā)用途的部分現(xiàn)有銀行及信托融資貸款；將用于一般業(yè)務(wù)運(yùn)營及營運(yùn)資金。（段文平）
