問題在于，作為港股上市公司的中國新城鎮(zhèn)，為何會吸引萬達地產(chǎn)的注意？萬達地產(chǎn)此舉，究竟是為了借殼上市，抑或是看中中國新城鎮(zhèn)背后的土地資源？

4月20日，中國新城鎮(zhèn)發(fā)布公告稱，收到控股股東國開國際控股有限公司（簡稱“國開國際控股”）通知，截至4月20日，共有3家意向受讓方向國開國際控股提交了申請材料，并繳納了締約保證金，分別為中國能源建設(shè)集團有限公司、無錫市交通產(chǎn)業(yè)集團有限公司及樂山萬達廣場投資有限公司（簡稱“樂山萬達”）。

此前的3月17日，中國新城鎮(zhèn)發(fā)布公告稱，持有中國新城鎮(zhèn)約53.48億股股份（持股占比54.98%）的國開國際控股擬通過公開征集受讓方的方式協(xié)議轉(zhuǎn)讓其所持股份中的29.17億股，占公司已發(fā)行股份數(shù)量的29.99%。公開征集轉(zhuǎn)讓的期限為2021年3月17日至2021年4月19日。

若該交易完成后，國開國際控股持有中國新城鎮(zhèn)的股份降至約24.99%，最終受讓方持股29.99%，將成為中國新城鎮(zhèn)新一任控股股東。

值得一提的是，此次中國新城鎮(zhèn)披露的三家意向受讓方背后僅一家為民企，即樂山萬達。天眼查顯示，樂山萬達成立于2014年10月，注冊資本為5000萬元，由萬達地產(chǎn)集團有限公司全資持有。 

不過，中國新城鎮(zhèn)最終被哪家企業(yè)拿下，目前還未確定。

中國新城鎮(zhèn)在其公告中提示，國開國際控股將盡快組織評審委員會對意向受讓方進行綜合評審，若經(jīng)綜合評審和國有資產(chǎn)審批程序沒有產(chǎn)生最終受讓方，則國開國際控股可重新公開征集受讓方或終止本次公開征集轉(zhuǎn)讓事項。

萬達地產(chǎn)此舉引發(fā)業(yè)內(nèi)較大關(guān)注。問題在于，中國新城鎮(zhèn)為何會吸引萬達地產(chǎn)的注意？萬達地產(chǎn)此舉意欲何在？

在接受記者采訪時，一部分業(yè)內(nèi)人士將此舉看成是萬達地產(chǎn)欲借殼上市的一大信號。中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，預(yù)計輕資產(chǎn)的萬達商管將在香港IPO，而按照萬達的“輕重分離”原則，萬達地產(chǎn)通過借殼方式盡快登陸資本市場，也并非沒有可能，因為借殼的主要特點就在于快，另外價錢也能承受。如果順利，通過此次機會與國開國際控股結(jié)緣也是一件好事。

不過，也有一些業(yè)內(nèi)人士認為，萬達地產(chǎn)借殼上市并不劃算，還不如直接IPO。“按照之前A股暫停IPO期間上市公司借殼規(guī)則，一個干凈的殼，‘殼費’就得3-5億，從財務(wù)成本和萬達地產(chǎn)的規(guī)模來看，借殼不如直接IPO。”業(yè)內(nèi)人士稱。

而在亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波看來，如果萬達地產(chǎn)想在香港借殼上市，那中國新城鎮(zhèn)這個殼太小，此外，香港的融資量有限，因此，預(yù)計整個萬達地產(chǎn)裝到這個殼的可能性不是很大。

“中國新城鎮(zhèn)這個殼公司的名字較好，跟現(xiàn)在城市運營、城市更新改造比較匹配，如果成功收購中國新城鎮(zhèn)，萬達有可能會考慮將相關(guān)項目裝到這個殼內(nèi)，先做一個試水，因為直接IPO周期比較長，而借殼會比較快。”朱凌波表示。

朱凌波稱，預(yù)計萬達希望在資本市場上呈現(xiàn)多元化局面，先打通幾個節(jié)點，比如商管輕資產(chǎn)上市，地產(chǎn)公司部分借殼上市，然后再進行更多布局。

實際上，不同于傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開發(fā)，萬達地產(chǎn)旗下還涵蓋了多種業(yè)態(tài)，包括舊城改造。早在1993年，萬達開發(fā)的大連新開路小區(qū)是當時較大的改造項目。

萬達官網(wǎng)顯示，萬達地產(chǎn)集團是中國早期城市舊區(qū)改造、跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，是領(lǐng)先的城市綜合體開發(fā)企業(yè)，已在全國開發(fā)建設(shè)數(shù)百個萬達廣場、萬達酒店、萬達城、萬達茂和住宅項目。

2018年4月，萬達集團對業(yè)務(wù)板塊進行了調(diào)整，由此前的商業(yè)、文化、金融、網(wǎng)科，變更為商管、文化、地產(chǎn)、金融。其中，商管集團就是將原來商業(yè)地產(chǎn)更名，成為一個純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運營管理商，這是萬達集團核心企業(yè)。而地產(chǎn)集團主要負責(zé)消化商管集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)和萬達廣場的重資產(chǎn)，不排除進行純住宅項目開發(fā)。

記者了解到，萬達將架構(gòu)理順后，逐步為萬達地產(chǎn)打通資本渠道做準備。早在2019年7月，萬達地產(chǎn)發(fā)生投資人和注冊資本變更，由此前大連萬達集團股份有限公司100%控股，變更為大連萬達集團和富泰（香港）投資有限公司共同持股，后者持股比例為5%，萬達地產(chǎn)集團由此變更為中外合資有限公司。與此同時，萬達地產(chǎn)經(jīng)營范圍增加體育經(jīng)紀、體育賽事策劃、商務(wù)咨詢等方面。

截至目前，萬達集團旗下?lián)碛?個上市平臺，分別為A股的萬達電影（002739.SZ）、港股的萬達酒店發(fā)展（00169.HK）、美股的萬達體育（WSG）。

“地產(chǎn)集團未來一旦成功上市，由此可形成萬達體育、萬達酒店發(fā)展、萬達電影、萬達地產(chǎn)四家上市公司，未來一旦萬達商管成功在港IPO，這是一個優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)集團想要的結(jié)果。”業(yè)內(nèi)人士稱。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士認為，中國新城鎮(zhèn)吸引萬達的，還包括其背后的土地資源。

“香港上市比較容易，應(yīng)該沒必要借殼；如果是A股上市公司，還有可能。估計中國新城鎮(zhèn)旗下有很多土地資產(chǎn)吸引了萬達。”優(yōu)淘城總裁薛建雄表示。

資料顯示，中國新城鎮(zhèn)為新城鎮(zhèn)開發(fā)商，自2002年開始從事新型城鎮(zhèn)化的投資運營及一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)。自國開金融有限責(zé)任公司于2014年入主成為公司控股股東后，該公司進一步優(yōu)化業(yè)務(wù)模式，以“投資+下游產(chǎn)品運營”的業(yè)務(wù)模式，通過城鎮(zhèn)化固定收益類項目投資作為出發(fā)點，同時引進民生改善領(lǐng)域城鎮(zhèn)化品牌產(chǎn)品，包括教育、旅游、健康養(yǎng)生等業(yè)態(tài)，深耕下游產(chǎn)品的開發(fā)運營。中國新城鎮(zhèn)的經(jīng)營業(yè)務(wù)主要包括土地開發(fā)、城鎮(zhèn)化投資和物業(yè)租賃。

目前，中國新城鎮(zhèn)擁有上海羅店新鎮(zhèn)項目、南京雨花臺區(qū)兩橋項目、揚州空港新城項目、丹陽新孟河項目及沈陽李相項目等。其中，上海羅店新鎮(zhèn)項目和沈陽李相項目為存量項目，公司享有部分土地出讓款權(quán)益。南京、揚州、丹陽等項目，公司通過直接參股、PPP模式及設(shè)立專項基金等方式，以穩(wěn)健及盈利可測的固定收益投資模式切入，深入發(fā)掘并優(yōu)選城鎮(zhèn)化開發(fā)過程中下游價值鏈增值部分的機遇，參與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、二級開發(fā)及智能運營等方面。 

“這些位置都還可以，而且城鎮(zhèn)化項目中有不少大地塊，可以開發(fā)文旅產(chǎn)業(yè)，土地價值較高，預(yù)計是萬達比較青睞的。”薛建雄稱。

“中國新城鎮(zhèn)的項目，如果開發(fā)類型、收益率比較好，可以跟萬達之間形成良性互補。” 朱凌波表示，萬達在商業(yè)運營管理及品牌資源方面比較成熟，可以為中國新城鎮(zhèn)的項目提供支持。此外，萬達在城市綜合體、城市運營等方面，也具有系統(tǒng)化優(yōu)勢，能為中國新城鎮(zhèn)項目提供補充。

對于萬達而言，作為承載萬達集團重資產(chǎn)投資的主要載體，萬達地產(chǎn)銷售收入曾計劃到2021年重回千億規(guī)模。

而相比直接在招拍掛市場拿地，現(xiàn)在不少企業(yè)往往更喜歡通過收購公司的形式來增加土地儲備。新京報記者了解到，在一些企業(yè)看來，買地做開發(fā)，還不如買企業(yè)更為賺錢，更重要的是，買企業(yè)還有很多資源可以利用。不過，這種方式往往更受善于資本運作的品牌房企的歡迎。

此外，在業(yè)內(nèi)人士看來，從土地儲備或項目成本的角度來看，通過直接收購房企股權(quán)的方式成本相對較低，尤其是企業(yè)經(jīng)營碰到一定問題的，價格會比較劃算，并且布局核心戰(zhàn)略要地也更為迅速，對于提升銷售業(yè)績而言也更為直接。（張曉蘭）