綠城年報(bào)中隱含的問(wèn)題遠(yuǎn)比預(yù)想的嚴(yán)重。3月22號(hào)晚間公布年度業(yè)績(jī)公告后，第二天股價(jià)暴跌12.48%，放到A股里面，這種跌幅早就擊穿了跌停板。自那以后，股價(jià)一路陰跌至今，累計(jì)跌幅超過(guò)20%。

資本如此大規(guī)模地逃離綠城，一定是嗅到了普通人難以感知的風(fēng)險(xiǎn)。房兄查閱具體信息后發(fā)現(xiàn)，綠城的這份業(yè)績(jī)公告中，存在著一明一暗兩大問(wèn)題。

擺在明處、被批判最多的，是綠城真實(shí)利潤(rùn)的下滑。年報(bào)顯示，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)39.93億元，相比2019年的43.36億元下降了8.6%。

真實(shí)利潤(rùn)的小幅下滑也并非不可接受，它屬于經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的正常波動(dòng)，尤其是在2020年這個(gè)特殊的年份，綠城遭遇疫情和大本營(yíng)杭州限價(jià)的雙重打擊，期待業(yè)績(jī)大幅抬升，反而有點(diǎn)不切實(shí)際。

所以，明綠城的核心問(wèn)題并不在明處，導(dǎo)致股價(jià)下跌的元兇，應(yīng)是藏在暗處的資產(chǎn)減值計(jì)提。

資產(chǎn)減值計(jì)提撥備，是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況判斷前期投資打了水漂，極有可能在資產(chǎn)變現(xiàn)階段出現(xiàn)虧損。因此資產(chǎn)減值計(jì)提預(yù)示著未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，而炒股就是炒未來(lái)，股市老司機(jī)都很關(guān)注資產(chǎn)減值這個(gè)項(xiàng)目。

?一般而言，房地產(chǎn)公司對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行減值計(jì)提，大抵是因?yàn)榈刭I貴了，或者建安成本太高，這都很常見(jiàn)。畢竟，投資總有失手的時(shí)候，只要計(jì)提金額不大就沒(méi)太大關(guān)系。

然而，綠城的計(jì)提卻并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，它不僅包括房地產(chǎn)減值，還包括大量的非房減值。

在業(yè)績(jī)公告中，有這樣一段話：

“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，綠城在2020年計(jì)提了13.34億的資產(chǎn)減值。其中，房地產(chǎn)類計(jì)提4.78億元，足球俱樂(lè)部計(jì)提2.55億元，山東萊蕪風(fēng)景區(qū)拆除計(jì)提3.4億元。”

4.78億的房地產(chǎn)減值，數(shù)額上看可以接受。而足球俱樂(lè)部的減值也在預(yù)料之中，經(jīng)營(yíng)足球隊(duì)屬于虧本賺吆喝，綠城去年轉(zhuǎn)讓了足球隊(duì)，一次性減值也算是甩下了一個(gè)歷史包袱。

這其中最不起眼的，安排在文段最后一句的，恰恰是最有故事的，那就是山東萊蕪風(fēng)景區(qū)拆除減值3.4億。

關(guān)于山東萊蕪，綠城執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“這是一個(gè)孤立的、單獨(dú)的個(gè)別事件，這是山東有一個(gè)項(xiàng)目在景區(qū)內(nèi)，受到政府拆遷，綠城作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有任何的過(guò)錯(cuò)。”

同時(shí)，他還提到：“雖然事后山東政府也對(duì)這次拆遷作出部分補(bǔ)償，但對(duì)投入還是造成了一定損失，所以針對(duì)這個(gè)事件進(jìn)行了一點(diǎn)撥備。”

綠城管理層說(shuō)得輕描淡寫(xiě)，用“孤立”、“單獨(dú)”、“個(gè)別”等字眼反復(fù)強(qiáng)調(diào)它的特殊性，可事情果真如此簡(jiǎn)單嗎？

房兄查閱綠城過(guò)往資料與當(dāng)前土儲(chǔ)后，發(fā)現(xiàn)其風(fēng)景區(qū)別墅拆除事件不僅不孤立，反而有可能是將綠城炸翻的一顆大雷。

?據(jù)河南商報(bào)報(bào)道，綠城在國(guó)家2A級(jí)景區(qū)雁鳴湖開(kāi)發(fā)的“雁鳴湖玫瑰園”別墅群，共計(jì)47棟建筑被鄭州市雁鳴湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)管委會(huì)認(rèn)定為違法建筑，責(zé)令其在2020年7月28日前拆除，只不過(guò)，綠城目前仍未執(zhí)行拆除命令。

雪野湖項(xiàng)目與雁鳴湖項(xiàng)目幾乎同出一轍。

雪野湖位于濟(jì)南市萊蕪區(qū)，是國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)。2011年，綠城與山東高速公路公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方共同投資設(shè)立山東高速綠城萊蕪雪野湖開(kāi)發(fā)有限公司，從事雪野湖項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

該地塊的性質(zhì)本為商業(yè)服務(wù)或綜合用地，到了項(xiàng)目公司手里，卻在土地上建起了別墅、院落式公寓和高爾夫球場(chǎng)。

這種“貍貓換太子”的玩兒法在當(dāng)時(shí)引起了很大的非議。當(dāng)?shù)氐娜嗣袢罕姾兔襟w都質(zhì)疑綠城的行為是否合規(guī)，是否得到了有關(guān)部門(mén)的準(zhǔn)許。

早在2014年，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)曾就雪野湖旅游區(qū)“別墅圍湖”開(kāi)發(fā)亂象做過(guò)相關(guān)調(diào)查報(bào)道，但依然未能阻止雪野湖周邊房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮。

而2019年，有媒體就雪野湖過(guò)往多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)亂象予以了調(diào)查報(bào)道，其中以租代征、租而未用、以特色小鎮(zhèn)之名進(jìn)行“產(chǎn)業(yè)勾地”，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等問(wèn)題比較突出。

但是不知為何，雖然媒體進(jìn)行了報(bào)道，項(xiàng)目卻一直在進(jìn)行，絲毫沒(méi)有停下來(lái)的意思。

事情的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2020年4月11日，萊蕪旅游區(qū)管委會(huì)用一紙公告，宣判了1032套違建別墅將被拆除，其中綠城開(kāi)發(fā)的桃花源項(xiàng)目就有756套，占比超過(guò)70%。

據(jù)悉，綠城在該處的桃花源項(xiàng)目包含云錦園、什錦園、江南里三個(gè)片區(qū)，不僅建有別墅，還有養(yǎng)老公寓等小戶型院落式公寓。項(xiàng)目均已完成交付，業(yè)主們對(duì)此憤懣不平，但卻無(wú)可奈何。

奇怪的是，作為一家老牌開(kāi)發(fā)商，綠城怎么就沒(méi)有預(yù)見(jiàn)到這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)呢？

據(jù)媒體報(bào)道，無(wú)論是別墅還是公寓，雪野湖項(xiàng)目的業(yè)主都能夠提供環(huán)評(píng)報(bào)告、招商文件、五證信息和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

因此，這些建筑屬于正兒八經(jīng)的“手續(xù)齊全的違建”。

出現(xiàn)這種情況，跟政府部門(mén)的態(tài)度轉(zhuǎn)變不無(wú)關(guān)系。據(jù)河南商報(bào)報(bào)道，2020年7月份，在調(diào)查組來(lái)到雁鳴湖片區(qū)調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)部分項(xiàng)目占用了濕地、林地，觸及生態(tài)紅線，因此要求該片區(qū)整改整頓。

雪野湖也如出一轍，在拆除公告官宣過(guò)后，雪野鎮(zhèn)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在接受采訪時(shí)，就明確對(duì)媒體表態(tài)：“青山綠水是雪野湖的生命線”。

政府部門(mén)的態(tài)度讓綠城心里一涼，因?yàn)檫@句話給雪野湖周邊的建筑進(jìn)行了明確定性——這是破壞自然環(huán)境的行為，是在踐踏雪野湖的生命線。

這場(chǎng)“拆房還湖”的整治風(fēng)暴始于2019年。彼時(shí)，據(jù)濟(jì)南時(shí)報(bào)的報(bào)道，雪野湖展開(kāi)了史上最大的違建拆除行動(dòng)，這既是對(duì)雪野湖混亂秩序的糾錯(cuò)，也是對(duì)雪野湖的一場(chǎng)退讓保護(hù)行動(dòng)。

無(wú)奈之下，綠城只得拆除相關(guān)建筑，并在年報(bào)中進(jìn)行了3.4億的減值計(jì)提。

從表面上看，這只是綠城的一記投資敗筆，從實(shí)質(zhì)上說(shuō)，它反映出綠城在業(yè)務(wù)上面臨著生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)，而生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)前可能會(huì)成為房企面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。它很難被預(yù)見(jiàn)，且更不可控。

作為一個(gè)專業(yè)的投資者，必須思考的問(wèn)題是：綠城還有多少類似的項(xiàng)目？

房兄翻閱業(yè)績(jī)公告，從中找到了這樣一段話：

“2020年度新增土儲(chǔ)中，小鎮(zhèn)項(xiàng)目共13個(gè)，新增總建筑面積477萬(wàn)平方米，貨值人民幣490億元，業(yè)務(wù)版圖進(jìn)一步擴(kuò)大。”

而上文中提到的綠城萊蕪雪野湖項(xiàng)目，就屬于綠城的小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)版圖。在綠城官方網(wǎng)站中，明確列示了綠城全部的小鎮(zhèn)下屬公司，其中就包含山東高速綠城萊蕪雪野湖開(kāi)發(fā)有限公司。

房兄將這些小鎮(zhèn)項(xiàng)目依次輸入百度地圖，看看是否有存在類似風(fēng)險(xiǎn)的其他項(xiàng)目。經(jīng)調(diào)查比對(duì)，綠城蓮花小鎮(zhèn)項(xiàng)目緊貼著5A級(jí)天臺(tái)石梁風(fēng)景區(qū)，長(zhǎng)沙青竹園項(xiàng)目緊鄰天井山國(guó)家級(jí)森林公園，安吉桃花源項(xiàng)目緊鄰浙江靈峰旅游度假區(qū)。

這意味著，15個(gè)小鎮(zhèn)下屬公司中，除了雪野湖項(xiàng)目已經(jīng)拆除之外，還有3個(gè)類似的項(xiàng)目公司面臨著生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)，存在被拆除的可能性。

這僅僅是房兄通過(guò)公開(kāi)信息比對(duì)核查到的，綠城是否還有其他面臨生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，房兄不得而知。

因?yàn)椋G城在2020年內(nèi)的新增土儲(chǔ)總量2041萬(wàn)平方米，小鎮(zhèn)新增土儲(chǔ)477萬(wàn)平方米，占比接近25%，屬于綠城大力發(fā)展的重點(diǎn)業(yè)務(wù)。

特色小鎮(zhèn)原本是綠城的明星業(yè)務(wù)，但隨著萊蕪雪野湖的暴雷，反倒成了風(fēng)險(xiǎn)最大的業(yè)務(wù)。更讓人擔(dān)心的是，小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)在新增土儲(chǔ)中的占比并不小，其中埋藏的地雷一旦爆炸，將會(huì)對(duì)綠城的業(yè)績(jī)產(chǎn)生巨大的沖擊。

對(duì)于這一點(diǎn)，秦嶺違建別墅拆除和涵碧樓獨(dú)棟別墅拆除事件，都是血淋淋的教訓(xùn)。

在雪野湖拆除行動(dòng)之前，秦嶺違建別墅拆除就備受社會(huì)關(guān)注。秦嶺拆除整治行動(dòng)最終將1194棟別墅中的1185棟依法拆除，另外9棟則予以沒(méi)收。

除了秦嶺別墅之外，造價(jià)數(shù)十億元的青島西海岸豪宅地標(biāo)——涵碧樓獨(dú)棟別墅，也因在建設(shè)過(guò)程中破壞礁石、破壞生態(tài)岸線被依法整治。除了酒店之外，41棟海邊別墅均被拆除。

據(jù)澎湃新聞2020年3月報(bào)道，涵碧樓別墅的業(yè)主包含范冰冰、李晨等明星，而且范冰冰還曾經(jīng)是青島涵碧樓的形象代言人。

由此可見(jiàn)，綠城等房企雖然算盤(pán)打得精明，但冒著生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)盲目投資文旅地產(chǎn)，最終讓它們“賠了夫人又折兵”。