近日，成都住建局發(fā)布了最新一批成都市住建領(lǐng)域機(jī)會(huì)清單，其中包含城市有機(jī)更新項(xiàng)目72個(gè)。2020年11月至今，成都住建局已發(fā)布四批有關(guān)城市有機(jī)更新項(xiàng)目機(jī)會(huì)清單。
以前成都市也有舊改項(xiàng)目，但并未集中、密集地對(duì)外發(fā)布。隨著這些城市有機(jī)更新項(xiàng)目機(jī)會(huì)清單的釋放，成都舊改市場(chǎng)的大門(mén)也逐漸打開(kāi)。
我們統(tǒng)計(jì)了目前已發(fā)布的四批城市有機(jī)更新項(xiàng)目機(jī)會(huì)清單，篩選了10億+的項(xiàng)目14個(gè)，最高項(xiàng)目估算投資約168億，10億+項(xiàng)目總估算投資超1120億。
在土地緊缺的背景下，拿地成本高，風(fēng)險(xiǎn)大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，讓不少房企求而不得。相比土拍，參與城市更新項(xiàng)目成為房企在城市扎根的另一條途徑。
集中供地的新政出臺(tái)后，成都各區(qū)陸續(xù)發(fā)布了今年的土地出讓計(jì)劃。未來(lái)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，成本也會(huì)更高。對(duì)于房企而言，成都集中發(fā)布城市有機(jī)更新清單，是一次深耕成都市場(chǎng)的重要機(jī)會(huì)。
“城市更新”清單
2021年全國(guó)兩會(huì)期間，“城市更新”首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告。在成都發(fā)布的幸福美好生活十大工程中包括城市更新和老舊小區(qū)改造提升工程。
2021年，成都全市計(jì)劃啟動(dòng)50個(gè)老舊片區(qū)有機(jī)更新，對(duì)313個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行分類(lèi)改造，截至目前已實(shí)際啟動(dòng)22個(gè)片區(qū)。
同時(shí)，2020年11月23日，成都住建局發(fā)布第一批成都市住建領(lǐng)域城市機(jī)會(huì)清單，截止2021年5月，共發(fā)布4批城市機(jī)會(huì)清單。
我們對(duì)TOD項(xiàng)目以外的城市更新項(xiàng)目做了整理，其中不乏百億級(jí)、十億級(jí)城市更新項(xiàng)目。
截止2021年5月，發(fā)布的城市更新百億級(jí)項(xiàng)目共5個(gè)，十億級(jí)項(xiàng)目共9個(gè)。除了五城區(qū)以外，新都、龍泉驛、高新也有著高預(yù)算的城市更新項(xiàng)目。
這些百億十億級(jí)項(xiàng)目，以整體策劃、土地整理，項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方面需求為主。這就要求參與城市更新的企業(yè)，具備全面的土地開(kāi)發(fā)能力，對(duì)企業(yè)的綜合能力要求高。
在企業(yè)自身具備舊改實(shí)力的同時(shí)，對(duì)本地市場(chǎng)是否熟悉，也是房企參加舊改的關(guān)鍵。有能力參加舊改的房企主要有兩類(lèi)，一類(lèi)是本地較早開(kāi)始舊改的中小房企，這些企業(yè)更加熟悉本地市場(chǎng);另一類(lèi)是區(qū)域深耕的大型房企，多年的積累，使之具備較強(qiáng)的實(shí)力。
房企與成都舊改
回顧成都舊改與房企的合作，舊改項(xiàng)目呈現(xiàn)方式多元，留給房企更多的規(guī)劃彈性。
保利——主城核心最大舊改項(xiàng)目
2018年12月，保利一舉拿下成都主城區(qū)最大舊改項(xiàng)目，379畝金牛區(qū)舊城改造府河橋木綜廠項(xiàng)目。
該項(xiàng)目為府河橋市場(chǎng)片區(qū)原址上進(jìn)行的提檔升級(jí)改造，屬于成都市重點(diǎn)舊城改造項(xiàng)目。合作方應(yīng)向征集方支付凈額11.5億元人民幣，作為補(bǔ)償府河橋市場(chǎng)的搬遷、安置費(fèi)，片區(qū)土地整合費(fèi)。
該地塊將打造集18萬(wàn)方的商業(yè)、26萬(wàn)方的辦公、35萬(wàn)方的濱河住宅于一體，整體開(kāi)發(fā)量近百萬(wàn)方的產(chǎn)城示范區(qū)，未來(lái)可全力打造全國(guó)領(lǐng)先的TOD樞紐型商業(yè)商務(wù)中心。
截止發(fā)稿，此項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)6次，仍有存量，這就是舊改大盤(pán)的體量。
萬(wàn)科——成都首個(gè)寫(xiě)字樓舊改項(xiàng)目
2021年1月6日，成都首個(gè)寫(xiě)字樓舊改升級(jí)項(xiàng)目——猛追灣·亞太并購(gòu)大廈正式亮相。
該項(xiàng)目是萬(wàn)科攜手成華區(qū)政府打造的舊改商辦標(biāo)桿，建設(shè)天府四川并購(gòu)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，打造區(qū)域科技與金融產(chǎn)業(yè)綜合體。
亮相當(dāng)天，猛追灣·亞太并購(gòu)大廈與天府（四川）聯(lián)合股權(quán)交易中心股份有限公司，成都蜂巢金服信息技術(shù)有限公司、四川莫名信息科技有限公司等企業(yè)進(jìn)行了簽約儀式，同時(shí)黎明保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司四川分公司等多家企業(yè)的正式入駐。
據(jù)介紹，成華區(qū)對(duì)入駐亞太并購(gòu)大廈項(xiàng)目的企業(yè)，實(shí)施助力政策，如針對(duì)泛金融企業(yè)和并購(gòu)產(chǎn)業(yè)入駐，3年房租費(fèi)用補(bǔ)貼，配套金融行業(yè)的裝修、房租、融資服務(wù)、開(kāi)辦、運(yùn)營(yíng)、掛牌上市、并購(gòu)重組等補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)。
新希望——建立“一站式”社區(qū)消費(fèi)新場(chǎng)景
新希望集團(tuán)在金牛區(qū)九里堤打造了一個(gè)“新九里”創(chuàng)未來(lái)社區(qū)，，對(duì)九里堤北路社區(qū)周邊星科北街、星月西街的整體業(yè)態(tài)和形態(tài)面貌進(jìn)行改造，同時(shí)組建專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)全程參與街區(qū)的理念規(guī)劃、環(huán)境提升改造、業(yè)態(tài)布局、運(yùn)營(yíng)服務(wù)，將這條小街打造成了“美好生活街區(qū)”。
截止2021年，項(xiàng)目已接待省內(nèi)外50多個(gè)政企考察團(tuán)，項(xiàng)目獲評(píng)成都“最美街道”。
九里堤街道辦事處副主任陳瑜曾介紹，新希望集團(tuán)到來(lái)的主要變化體現(xiàn)在業(yè)態(tài)上。社區(qū)規(guī)劃面積2400㎡，已引入5家導(dǎo)師型企業(yè)，20余家孵化創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。
成都舊改市場(chǎng)“開(kāi)張營(yíng)業(yè)”
集中供地的陸續(xù)出臺(tái)，土拍市場(chǎng)變得更加激烈。2021年4月28日，重慶開(kāi)啟新政后首次集中供地，早上一共出讓的6宗地塊，除了一宗條件較為苛刻的地塊底價(jià)成交，其余溢價(jià)率均在50%左右。
不難想象，成都迎來(lái)首次集中供地后會(huì)有怎樣的激烈場(chǎng)景。
如今，拿地難，已經(jīng)成為老生常談的行業(yè)話(huà)題，不少房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)城市更新項(xiàng)目，城市更新正在成為城市發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
查閱近年成都住建局發(fā)布的城市更新信息，我們發(fā)現(xiàn)，過(guò)去幾年成都雖然也有提到城市更新相關(guān)內(nèi)容，但并未對(duì)具體項(xiàng)目作出公示。
成都舊改市場(chǎng)“開(kāi)張營(yíng)業(yè)”，自2020年11月以來(lái)發(fā)布的四批成都市住建領(lǐng)域城市機(jī)會(huì)清單，是成都住建局近年來(lái)首次明確發(fā)布城市更新機(jī)會(huì)清單，將舊改項(xiàng)目的需求對(duì)外公示。
2021中國(guó)城市有機(jī)更新與消費(fèi)場(chǎng)景營(yíng)造大會(huì)不久前在武侯區(qū)舉行，在簽約儀式環(huán)節(jié)，11個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽約，投融資協(xié)議總金額高達(dá)424.59億元。
對(duì)比過(guò)去，如今的成都舊改不再是單純的街道更新，修飾社區(qū)容貌，而轉(zhuǎn)變?yōu)閷?zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，將機(jī)會(huì)清單對(duì)外發(fā)布，進(jìn)行全面的城市有機(jī)更新。
這意味著，從前不是房企舊改“決戰(zhàn)”戰(zhàn)場(chǎng)的成都，將打開(kāi)舊改項(xiàng)目的閥門(mén)。
成都舊改這塊大蛋糕，不僅體量大，還少有人分食，在城市更新上，還有更多的企業(yè)合作空間。
過(guò)去幾年，成都重點(diǎn)在“南拓”和“東進(jìn)”上發(fā)力，在新區(qū)建設(shè)上有了顯著成果。如今，新區(qū)發(fā)展的問(wèn)題解決了，轉(zhuǎn)而集中推動(dòng)“中優(yōu)”，把老城區(qū)進(jìn)行綜合升級(jí)優(yōu)化。工作中心的轉(zhuǎn)變，也給舊改市場(chǎng)帶來(lái)更多機(jī)遇。
結(jié)語(yǔ)
城市更新不同于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這是臟活、苦活、累活，對(duì)于許多房企來(lái)說(shuō)是一塊硬骨頭。但同時(shí)，它又有風(fēng)險(xiǎn)低，不易踩地雷的特點(diǎn)。
如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)過(guò)了高周轉(zhuǎn)時(shí)代，想要進(jìn)入一個(gè)新的城市非常不易。往往，都是在這個(gè)城市深耕的企業(yè)獲得更多機(jī)會(huì)。
城市更新，也不是什么企業(yè)都能吃得下的。如今，這一模式站領(lǐng)風(fēng)口，是對(duì)房企能力提升的倒逼，現(xiàn)在已經(jīng)是高手過(guò)招的時(shí)代。（李萱）
