4月29日，金地集團(tuán)發(fā)布了2021年首個(gè)季度報(bào)告。
報(bào)告顯示，一季度的凈利潤(rùn)慘遭腰斬，同比下滑56.29%；而扣非凈利潤(rùn)反而上漲61.74%，二者出現(xiàn)了明顯的背離，這究竟是怎么一回事？
翻看金地集團(tuán)次日的股價(jià)，盤中最大跌幅接近7%，最終收跌4.78%。可見，股東們對(duì)這份季報(bào)談不上滿意，當(dāng)天便有6.7億的資金用腳投票。
不過(guò)，房兄在仔細(xì)研讀這份季報(bào)之后，得出了一個(gè)大膽的結(jié)論：金地的實(shí)際經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)可能并沒有那么糟糕，資本市場(chǎng)或許出現(xiàn)了誤判。
利潤(rùn)之謎
關(guān)于凈利潤(rùn)下滑，季報(bào)中給出的解釋是：“上年同期，公司將位于深圳金地工業(yè)區(qū)的投資性房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)全部移交城市更新實(shí)施主體，因此對(duì)相應(yīng)的固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了處置并確認(rèn)了收益。”
事實(shí)果真如此嗎？
房兄在利潤(rùn)表中逐項(xiàng)排查，發(fā)現(xiàn)2021年的稅前利潤(rùn)11.1億，而2020年同期則為29.5億，二者相差約18億。
這18億的主要構(gòu)成為：投資收益減少3億，公允價(jià)值變動(dòng)收益減少5.6億，資產(chǎn)處置收益減少8億。房兄將這三項(xiàng)依次輸入查詢，在季報(bào)中找到了項(xiàng)目明細(xì)。
從上圖可見，由于聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)收益減少，導(dǎo)致投資收益部分減少3億，這部分屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常波動(dòng)。而公允價(jià)值收益變動(dòng)和資產(chǎn)處置收益變動(dòng)的理由一致，均是受“去年同期深圳金地工業(yè)區(qū)評(píng)估及處置影響”，二者共計(jì)造成了13.6億的利潤(rùn)差異，占18億差額中的大頭。
房兄在網(wǎng)絡(luò)上查找深圳金地工業(yè)區(qū)相關(guān)資料后找到如下信息：
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)于2020年6月報(bào)道，金地工業(yè)區(qū)城市更新單元位于深圳市福田區(qū)金地-沙頭片區(qū)。項(xiàng)目近7號(hào)線沙尾地鐵口，所處位置屬大金沙片區(qū)，包括四大城中村、三大工業(yè)區(qū)和一個(gè)舊住宅區(qū)綜合改造。
項(xiàng)目拆除用地面積11.9萬(wàn)平，開發(fā)建設(shè)用地面積6.2萬(wàn)平。于2019年開始拆除工作，2020年初完成項(xiàng)目移交。
除了觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，其他新聞媒體包括深圳地方自媒體也對(duì)金地工業(yè)區(qū)的拆除進(jìn)行了相關(guān)報(bào)道。由此可見，金地官方對(duì)于凈利潤(rùn)下滑的解釋基本可信，將這部分一次性的收入剔除之后，2021年的利潤(rùn)其實(shí)是恢復(fù)了正常。
隱藏的數(shù)據(jù)
除了利潤(rùn)以外，一季報(bào)中還提到了拿地相關(guān)的信息，原文如下：“報(bào)告期內(nèi)，公司共獲取土地22宗，新增土地儲(chǔ)備約302.3萬(wàn)平方米，同比上升102%；總投資金額約174.4億元，同比上升65%。”
經(jīng)計(jì)算，金地在一季度的平均取地成本為5769元/平米，而2020年年報(bào)中，金地的平均取地成本為8573元/平米（按照權(quán)益面積計(jì)算）。
這意味著，金地正在以較低的價(jià)格購(gòu)買土地，壓降其土儲(chǔ)的整體成本。只不過(guò)，金地沒有直接點(diǎn)明，需要有心人計(jì)算對(duì)比才能得知。
在季報(bào)中，銷售情況也有所體現(xiàn)：“報(bào)告期內(nèi)，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積297.8萬(wàn)平方米，同比上升133.62%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額686.5億元，同比上升143.39%。”
房兄進(jìn)一步查找計(jì)算得知，一季報(bào)的簽約銷售價(jià)為23000元/平米，而2020年年報(bào)中金地的簽約銷售價(jià)僅為20000元/平米，平均售價(jià)提升了3000元/平米，提升幅度較大。
奇怪的是，金地同樣沒有直接給出平均售價(jià)數(shù)據(jù)。
一方面低價(jià)購(gòu)入土地，另一方面平均售價(jià)卻大幅攀升，如果新增土儲(chǔ)可以在銷售時(shí)維持住高價(jià)，意味著這部分土儲(chǔ)在結(jié)算期能夠貢獻(xiàn)可觀的盈利。
相比浮于表面的凈利潤(rùn)下滑，金地悄悄地藏了一手。這好比在金子上包了一塊破布，其本質(zhì)仍然是金子。
房兄認(rèn)為，如果金地的股東們認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，應(yīng)該就不會(huì)在4月30號(hào)盲目地將手中的股票拋售出去。
隱憂
就像硬幣有正反兩面，金地在業(yè)績(jī)上也存在著隱憂，金地的隱憂是房企的通病——地王。
2016年11月9日，金地以47.4億元的總價(jià)拿下天津南開雙峰道地塊，住宅部分樓面價(jià)約56000元/平米，溢價(jià)率高達(dá)90%，創(chuàng)下了彼時(shí)天津宅地歷史掛牌最高價(jià)。
事后，金地回應(yīng)媒體稱，其在拿地方面一直比較理性，該地塊的溢價(jià)率在合理范圍之內(nèi)。
這真的理性嗎？2016年56000元/平米的樓面價(jià)，比2021年的大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)都高，可想而知，金地在這塊地上注定鎩羽而歸。
果不其然，金地在該地塊上建設(shè)的金地閱千峯（樓盤名），一直憋到2019年底才開盤，開盤價(jià)僅60000元/平米，一直到現(xiàn)在，房天下網(wǎng)站上顯示的銷售均價(jià)也僅僅只有64000元/平米。
算上建安成本和融資利息，這個(gè)項(xiàng)目的虧損數(shù)額不是小數(shù)目，在未來(lái)結(jié)算時(shí)，這筆“歷史帳”也會(huì)在當(dāng)期業(yè)績(jī)上體現(xiàn)出來(lái)。
事實(shí)上，折戟天津的房企不在少數(shù)，中海、華僑城、合生創(chuàng)展等房企均在天津栽過(guò)跟頭，金地只是其中之一。
這些房企錯(cuò)判了天津的發(fā)展趨勢(shì)，特別是對(duì)濱海新區(qū)寄予了過(guò)高的期望，從而為失敗埋下了伏筆。這些意圖搭上天津高速發(fā)展的順風(fēng)車，想要從中分一杯羹的房企，清醒之后才發(fā)現(xiàn)這不過(guò)是一場(chǎng)黃粱美夢(mèng)。（徐浩）
