“年報前瞻系列”報道中，我們預(yù)測榮盛發(fā)展現(xiàn)金流存在問題，當(dāng)時的判斷更多是基于環(huán)京樓市遇冷影響，榮盛發(fā)展作為“河北王”肯定也不例外。
但年報出來，經(jīng)我們深入分析發(fā)現(xiàn)，榮盛發(fā)展“環(huán)京”之外的問題更加嚴(yán)峻。
企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2020年榮盛發(fā)展列報的存貨跌價準(zhǔn)備4.5億元，包括12個項目，其中環(huán)京區(qū)域只有兩個，與之形成強(qiáng)烈對比的是，江蘇省則多達(dá)9個。
按理說，2020年受環(huán)京限購政策影響，榮盛發(fā)展的存貨跌價撥備中，環(huán)京區(qū)域項目數(shù)量占比不說是全部，至少也應(yīng)該占到一半的比例。
但榮盛發(fā)展反而是江蘇省的情況比環(huán)京更加嚴(yán)重，值得一提的是，這是自2018年就出現(xiàn)的狀況。
伴隨而來的是，榮盛發(fā)展近兩年的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額呈現(xiàn)不斷惡化的態(tài)勢。2018年到2020年，榮盛發(fā)展經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額分別為175.12億元、21.20億元、13.67億元，2021年一季度已跌至-50.07億元，較2020年底跌幅高達(dá)466%。
由此可見，榮盛發(fā)展長期存在現(xiàn)金流動性不足的問題，那它會步福晟、泰禾、華夏幸福、彰泰、藍(lán)光的后塵嗎？
全國化拓展失敗
2017年前后，隨著環(huán)京限購政策不斷加碼，榮盛發(fā)展同步開啟全國化擴(kuò)張戰(zhàn)略，試圖通過區(qū)域均衡布局實現(xiàn)對沖籃子過于集中的影響。
年報顯示，截至2020年末，榮盛發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已延伸至遼寧、河北、河南、山東、江蘇、浙江、江西及重慶等省、市。其中，江蘇省的業(yè)績貢獻(xiàn)占比僅次于河北省，收入占到總營收的14.02%。
然而，其重點布局的江蘇省，并未成為榮盛發(fā)展環(huán)京之外的有力支撐。
自2018年起，榮盛發(fā)展年報存貨跌價撥備中開始頻繁出現(xiàn)江蘇的項目，主要集中在南京、常州兩地。
企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2020年榮盛發(fā)展列報存貨跌價準(zhǔn)備4.5億元，包括12個項目，其中江蘇省多達(dá)8個，南京更是占據(jù)5個之多。
圖片源自企業(yè)2020年審計報告
2020年的五個南京項目中，涉及金額最大的是南京龍池御府，計提存貨跌價準(zhǔn)備1.31億元。
當(dāng)年該項目地塊經(jīng)過199輪競價后，被榮盛發(fā)展以總價8.3億元拿下，樓面價8972元/平方米，配建2.64萬平方米保障房，實際樓面價12556元/平方米。
據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前該項目在售均價為17300元/平方米，相當(dāng)于每平米的盈利空間只有4744元，同時由于南京龍池御府還須現(xiàn)房銷售，利潤空間將被進(jìn)一步擠壓。
值得注意的是，這不是單一項目的問題。
我們不完全統(tǒng)計整理榮盛發(fā)展南京的在售項目，發(fā)現(xiàn)幾乎都存在類似問題：高溢價拿地，遭遇政府限價，2016年、2017年拿下的幾個地塊又正好遇上南京出臺現(xiàn)房銷售政策。
數(shù)據(jù)源自公開資料整理
由此來看，榮盛發(fā)展的全國化擴(kuò)張之路走得并不順暢。
現(xiàn)金流不斷惡化
2016年以來，許多全國區(qū)域型公司都開始搞全國化擴(kuò)張，現(xiàn)在回頭來看，失敗的案例比比皆是，福晟、泰禾、彰泰、藍(lán)光等無不是如此。
榮盛發(fā)展與它們有相似的共性，即用大本營的錢去投不熟悉的異地市場，不僅全國化擴(kuò)張沒做好，最終連大本營也失守了。
前兩年地產(chǎn)行業(yè)整體的大環(huán)境稍好一點，這類房企存在的問題還能隱藏，但隨著樓市調(diào)控趨嚴(yán)、金融市場管控收緊及行業(yè)自身的激烈競爭，越來越多房企開始暴雷。
其實，全國化擴(kuò)張也并非沒有成功案例，它們主要抓住了兩點優(yōu)勢。一種是像龍湖，它成功的關(guān)鍵在于全國化先行，彼時一城一策等樓市調(diào)控尚未開始；一種是從高能級城市向低能級城市擴(kuò)張，這類擴(kuò)張資金風(fēng)險會小一些。
而從低能級城市向高能級城市逆勢擴(kuò)張，房企承受的資金風(fēng)險會較大。
以榮盛發(fā)展為例，本身環(huán)京區(qū)域的土地價格、房價與東部樓市的差別還是很明顯，用北方區(qū)域的銷售現(xiàn)金流，去支撐東部的土地樓面價，現(xiàn)金流的虧空很容易變大。
從歷年年報數(shù)據(jù)來看，榮盛發(fā)展的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額呈現(xiàn)不斷惡化的態(tài)勢。2018年到2020年，榮盛發(fā)展經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額分別為175.12億元、21.20億元、13.67億元，2021年一季度已跌至-50.07億元，較2020年底跌幅高達(dá)466%。
同時，從2019年、2020年兩年的一季報、中報、三季報數(shù)據(jù)看，榮盛發(fā)展經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均為負(fù)值，經(jīng)營問題可見一斑。
數(shù)據(jù)源自企業(yè)公告
結(jié)語
回頭來看，暴雷房企的病因，最終都?xì)w結(jié)為一點，即擴(kuò)張失速的問題?？梢灶A(yù)見，今明兩年內(nèi)還會有不少房企步福晟、泰禾、彰泰、藍(lán)光的后塵。
特別是由西向東、由北向南進(jìn)行全國化擴(kuò)張的部分房企，地價差與房價差，容易致使房企現(xiàn)金流承壓大，加上大環(huán)境艱難，翻車的可能性會變得很大。反而是從高能級城市向低能級城市擴(kuò)張，或者走下沉路線的房企，會更安全一些。
整體來看，榮盛發(fā)展的情況并不樂觀，大本營恢復(fù)尚需時日，全國化擴(kuò)張之路艱難，近兩年經(jīng)營性現(xiàn)金流狀況不佳，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率都在變慢......
如此下去，榮盛發(fā)展會成為下一個暴雷的房企嗎？（李君霞）
